eiendomsrett

Det finnes ingen lov som definerer begrepet eiendomsrett, men mange lover som forutsetter at man kan fastlegge hva eiendomsrett er. Et eksempel er petroleumsloven som fastsetter at Den norske stat har eiendomsrett til undersjøiske petroleumsforekomster og eksklusiv rett til forvaltning av disse ressursene.

I overført betydning snakker man om litterær og kunstnerisk eiendomsrett (opphavsrett). Dette er ikke eiendomsrett i egentlig forstand, men lovbeskyttet enerett for opphaveren til å råde over visse åndsprodukter, for eksempel forfatter- og kunstnerrett, rett til patent og varemerke.

Eiendomsrettsbegrepet er endret over tid. På slutten av 1800-tallet beskrev rettsvitenskapsmannen Fredrik Peter Brandt eiendomsretten som: «Det universelle Herredømme over Tingen i dens Totalitet» og en «ubetinget, udelukkende og uindskrænket Ret». I dag er man mer opptatt av begrensningene, og eiendomsretten beskrives gjerne som summen av rettigheter og plikter knyttet til eierrådighet over ting.

Det skilles mellom to hovedtyper av ting som kan være underlagt eiendomsrett: Fast eiendom og løsøre. Fast eiendom er et stykke av jordoverflaten, eller noe som er fast forbundet med grunnen. Både leiligheter i øvre etasjer i et boligkompleks, trær, og anlegg som er fast forbundet til jorden regnes som fast eiendom. Løsøre er gjenstander som kan undergis eiendomsrett, men som ikke er fast forbundet med jorden. Grensen mellom fast eiendom og løsøre har betydning i mange sammenhenger, for eksempel i vurderingen av hva som følger med når man kjøper et hus, eller hva som inngår i beregningsgrunnlaget for eiendomsskatt. Grensen kan trekkes forskjellig i ulike lover.

Ikke alle ting er underlagt eiendomsrett. Ville dyr i naturen, vannet og luften som substans, ideer, tanker og mennesker kan ikke eies ifølge norsk rett.

Eiendomsretten er vernet gjennom lovgivningen. Det er lovbestemmelser som beskytter eierposisjonen i mange forskjellige sammenhenger, og regler om straff for krenkelse av andres eiendomsrett.

Grunnloven verner om privat eiendomsrett på overordnet nivå. Grunnlovens § 105 sier: «Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning av statskassen.» Dersom det offentlige trenger privat grunn til for eksempel utvidelse av en vei, kan dette bare gjøres mot erstatning til grunneieren. Grunnloven beskytter ikke eieren mot rådighetsbegrensninger. Slike kan innføres gjennom ordinær lovgivning. Byggeforbudet i strandsonen er eksempel på innskrenkning i eiendomsretten som eieren må akseptere uten å ha krav på erstatning fra det offentlige.

Den europeiske menneskerettskonvensjonen, som Norge har forpliktet seg til å følge, har også en bestemmelse som verner om eiendomsretten, tilleggsprotokoll 1 artikkel 1 (EMK P1-1). I 2012 ble Norge felt i Den europeiske menneskerettsdomstolen for brudd på vernet om eiendomsretten. Bakgrunnen var endringer i tomtefesteloven, som ga festeren av fritidseiendom evigvarende rett til forlengelse av festekontrakten «på samme vilkår». Etter Den europeiske menneskerettsdomstolens vurdering ivaretok ikke disse reglene grunneierens rettigheter i tilstrekkelig grad. Tomtefesteloven er derfor nå under endring for at den skal være i samsvar med Norges folkerettslige forpliktelser til vern om eiendomsrett.

Det er vanlig å dele etablering av eiendomsrett i tre hovedgrupper: 1) Opprinnelig erverv, 2) Avledet erverv og 3) Utslettende erverv.

• Opprinnelig (originært) erverv – Eiendomsrett kan oppstå ved at det skapes nye ting gjennom å kombinere eller videreutvikle andre deler eller gjenstander. Eierløse ting eller landområder kan erverves gjennom såkalt okkupasjon. For eiendom er ikke dette lenger særlig praktisk. Men i Antarktis har flere land gjort krav på store landområder på denne måten. Etablering av eiendomsrett til eierløst gods kan skje ved at finneren tilegner seg tingen. Mineralloven har regler om at finneren på bestemte vilkår kan få rett til utvinning av mineraler. Meteorittsteiner fra verdensrommet anses etter tradisjonell rettsoppfatning som eierløse, og kan tilfalle finneren. Hittegods regnes ikke som eierløst.
• Avledet (derivativt) erverv – Den vanligste formen for etablering av eiendomsrett, gjennom kjøp og salg, avtale, gave og lignende. Avledet etablering av eiendomsrett kan skje frivillig (typisk gjennom avtale), eller ved tvang (for eksempel ekspropriasjon eller tvangssalg).
• Utslettende (ekstinktivt) erverv kan forekomme for eksempel hvis en godtroende kjøper en ting som egentlig tilhører en annen (godtroerverv), eller ved hevd.

Privatpersoner, offentlige organer, selskaper, stiftelser, organisasjoner og andre sammenslutninger kan være eiere. Flere kan også ha eiendomsrett sammen (sameie); dette er særlig praktisk for ektefeller og samboere.

I tilfellene der en eiendom ligger i sameie, har hver av sameierne lik rett til utnyttelse av sameietingen – såkalt «ideelle» andeler. Andre ganger kan eierne ha ulik utnyttelsesrett. Hvis vi tenker oss at A har rett til beite, B har rett til fiske, og C har rett til trevirket så har har hver av rettighetshaverne kvalitativt ulike interesser i eiendommen. Såfremt ikke noen av de forannevnte, eller en fjerde person C er å anse som eneeier (og de øvrige bare bruksrettshavere), så ligger den nominelle eiendomsretten (resteiendomsretten) til både A, B og C. Slike ordninger var trolig mer vanlige i tidligere tider hvor tilgangen på utmarksområder var langt større enn i dag. Fenomenet kalles også «kløyvd eigedomsrett» og ble belyst i en artikkel med samme navn av Knut Robberstad.

Eiendomsretten rekker så langt den anerkjennes av den gjeldende rettsorden. En vanlig beskrivelse i dag er at eiendomsretten er negativt avgrenset. Det innebærer at eieren har alle former for rådighet og rettigheter som ikke er særskilt unntatt. Eiendomsretten er elastisk: Eierens rådighetsrett kan på et gitt tidspunkt være innskrenket som følge av lovgivning eller andres rettigheter, som panterett, leierett, servitutter, grunnbyrder og lignende. Så snart disse begrensningene faller bort, føres rådigheten tilbake til eieren, og eiendomsretten utvides igjen. Nye utnyttelsesmåter tilhører vanligvis eieren. Selv om eiendomsrådigheten på grunn av innskrenkninger i øyeblikket kan være redusert, er det derfor alltid av interesse å fastslå hvem som er eier.

Gjennom lovgivning er det etablert en rekke begrensninger i eiendomsretten, og eieren står derfor langt fra fritt til å bestemme over bruken av sine egne ting. Et praktisk eksempel på begrensninger er reglene i plan- og bygningsloven som medfører at eieren i mange tilfeller må ha tillatelse fra det offentlige for å utføre tiltak på egen eiendom. Naboloven har bestemmelser om begrensninger i bruk av egen eiendom av hensyn til naboer. Mineralloven bestemmer at staten har eiendomsrett til visse metaller, selv om disse befinner seg på privat grunn. Skoglovgivningen setter forbud mot avtale om visse bruksrettigheter (servitutter) som erfaringsmessig er særlig ødeleggende for skogen. Jordloven fastsetter at dyrket jord skal holdes i hevd, og ikke brukes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon uten at dette er nødvendig. Etter naturmangfoldloven kan det bestemmes at områder skal være fredet når dette ansees ønskelig av vitenskapelige eller historiske grunner, eller på grunn av områdenes naturskjønnhet eller egenart. Det finnes også lovgivning med krav om boplikt eller konsesjonsplikt som begrenser eierens rådighet over eiendommen. Hensikten med disse lovforskriftene er å tilgodese fellesskapet mot den enkeltes interesse.

Eiendomsretten kan i prinsippet opphøre på samme måte som den oppstår, ved at tingen går til grunne eller ødelegges, ved at eiendomsretten overføres til en annen, frivillig eller ved tvang, eller at eiendomsretten utslettes ved en annens ekstinktive erverv.

• eiendomsrett – sosialantropologi
• Grunnloven

• Grunnlovens § 105 – Lovdata
• Plan og bygningsloven – Lovdata

• Elvestad, Helén Elisabeth et al. (red.): Eiendom og juss. Oslo, 2021.
• Falkanger, Thor og Aage Thor Falkanger: Tingsrett, 8. utgave, 2016, (Finn boken)
• Knut Robberstad, Kløyvd eiegedomsrett, Lov og Rett 1963 s. 162-166