tomtefeste

Tomtefeste, ordning der man leier tomtegrunn for oppføring av bygning man selv eier. Ordningen er også omtalt som «hus på fremmed grunn». Den som leier tomten kalles fester. Den som eier grunnen kalles bortfester.

Tomtefeste forekommer ofte for bolig- og fritidshus, men også for forretnings- og industribygg. Per oktober 2013 var det registrert cirka 164 000 festegrunner i matrikkelen. Antallet festekontrakter er imidlertid høyere fordi festeforhold som omfatter et helt bruksnummer ikke fanges opp av denne statistikken. Antallet matrikulerte festegrunner er synkende. I juni 2012 var tallet om lag 166 000. I desember var dette falt til 156 631 registrerte festegrunner. Nedgangen er hovedsakelig en følge av at festetomter innløses.

Tomtefeste reguleres ved tomtefesteloven av 20. desember 1996 (i kraft fra 1. januar 2002). Loven avløste tomtefesteloven av 30. mai 1975. Viktige endringer kom i 2004 især vedrørende innløsning av feste og bolig og fritidshus. Saken har vært sterkt omdiskutert politisk.

Etter tomtefesteloven skal festeavtalen være skriftlig. Avtale om lån som vilkår for festeretten er ikke bindende for festeren. Avtalefriheten er mer begrenset ved bortfeste til bolig og fritidseiendom enn til andre formål.

For feste av grunn for bolig eller fritidshus kan festeavgiften kreves regulert hvert tiende år i samsvar med endringen i pengeverdien; avvikende avtale gjelder bare der den fører til gunstigere resultat for festeren. Ved feste til andre formål, for eksempel næringsbygg, og det er adgang til å fastsette at festeavgiften skal reguleres etter andre mekanismer, for eksempel i samsvar med tomteprisutviklingen.

Avtale om feste av tomt for bolig eller fritidshus inngått etter at loven trådte i kraft, gjelder for bestandig, men festeren har oppsigelsesrett. Ved feste for andre formål, for eksempel av grunn for et kontorbygg, er det den enkelte avtale som bestemmer varighet og innløsningsrett. Ved boligfeste kan festeren også innløse tomten, vanligvis etter at 30 år av festetiden er gått, og senere hvert annet år ved boligfeste og hvert tiende år ved feste av grunn for fritidshus.

Vederlaget fastsettes som hovedregel til 25 ganger den årlige festeavgift, slik den er oppregulert per innløsningstidspunktet i samsvar med endringer i konsumprisindeksen. Bortfesteren kan likevel som minimum kreve 40 prosent av markedsverdi for tomten. Ved feste av grunn for fritidsbolig i allmenning eller på grunn tilhørende en landbrukseiendom er det begrensninger i innløsningsretten.

Som alternativ til innløsning kan festeren kreve festekontrakten forlenget på samme vilkår ved festeavtalens utløp. Slik forlengelse er ikke tidsbegrenset. I en dom 12. juni 2012 kom Den europeiske menneskerettighetsdomstol (EMD) til at denne lovfestede forlengelsesretten, der bortfesteren ikke får andel av verdistigningen på tomten, er en krenkelse av vernet om eiendomsretten etter Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Ved Proposisjon 73 L (2014-2015) ble det foreslått endringer i loven som ville gi bortfesteren noe videre adgang til oppregulering. Stortinget vedtok i juni 2015 en ny bestemmelse om at bortfesteren ved forlengelse kan kreve at den årlige festeavgiften settes til to prosent av tomteverdien, men begrenset oppad til 9000 kroner per dekar. Lovendringen trådte i kraft 1. juli 2015.

Den 22. oktober 2012 ble Norges begjæring om ny behandling av saken i EMDs storkammer avvist. Tomtefestelovens regler om forlengelse av kontrakter på samme vilkår skal etter dette vurderes på nytt, og et utvalg ble nedsatt for å utrede spørsmålet. I påvente av endringer fremmet regjeringen 14. september 2012 forslag om en midlertidig lov om rett til forlengelse av tomtefestekontrakter til feste av bolighus og fritidshus. Den midlertidige loven skulle opphøre 1. juli 2014, men ble forlenget til 1. juli 2015. Innstilling med forslag til endringer i tomtefesteloven med sikte på å bringe loven i samsvar med Norges folkerettslige forpliktelser, ble fremlagt i november 2013 som NOU 2013:11 Folkerett og festekontrakter. Ved Proposisjon 73 L (2014-2015) ble det foreslått endringer i loven for å sikre at loven er i samsvar med EMK. Lovendringene ble vedtatt av Stortinget i juni 2015 og trådte i kraft 1. juli 2015.

Som en hovedregel har festeren den samme fysiske rådighet over tomten som en eier innenfor den ramme som festeformålet setter. Festeren kan i de fleste tilfeller overføre sin rett til andre, og kan også pantsette sine rettigheter. Når festetiden er ute, skal festeforholdet avvikles så langt råd er på en slik måte at ingen av partene blir skadelidende og uten at verdier går til spille unødig.

Punktfeste er en spesiell form for tomtefeste som ofte anvendes ved feste av grunn for fritidshus. Festeavtalen gir ikke noen grensebeskrivelse, men forutsetter at huset (vanligvis et fritidshus) skal bygges over punktet eller innen en viss avstand fra dette. Festerens rådighet blir gradvis mindre etter hvert som man fjerner seg fra punktet. Se også forpaktning.

• Tomtefesteloven. Lovdata.