Boliglån er først og fremst en betegnelse på lån som privatpersoner tar opp for å kjøpe seg bolig. Boliglån er langsiktige lån med pant i fast eiendom, som regel den boligen som er blitt finansiert ved hjelp av lånet.

På grunn av pantet kalles boliglån også sikret lån, i motsetning til usikrede lån, som for eksempel forbrukslån. Vanlig nedbetalingstid for boliglån er 20 til 30 år.

Utlån til personkunder utgjør i overkant av 60 prosent av norske bankers totale utlån, og 90 prosent av disse er lån med pant i bolig (se figur).

Pantets funksjon

Dersom låntakeren ikke overholder sine forpliktelser og unnlater å betale avtalte terminbeløp (mislighold) har panthaver (kreditor) rett til å kreve dekning i panteobjektet, for eksempel ved å tvangsselge boligen.

Boliglån kan deles i flere prioriteter, som sier noen om hvilken långiver som skal få dekket sitt krav først dersom boligen må tvangsselges. Långiveren som har førsteprioritet, får kravet sitt dekket før andre långivere. Deretter får långiveren som har andreprioritet, innfridd sine krav, og så videre. Ettersom lavere prioritet innebærer høyere risiko for långiver, kan andre- og tredjeprioritetslån ha høyere rente enn førsteprioritetslån. Førsteprioritets boliglån er de lånene som har lavest rente, fordi pantet gjør at risikoen for tap for långiver er liten.

Mislighold på boliglån sett i forhold til totale utlån har vært på et stabilt lavt nivå i Norge i mange år. Siden 2009 er mislighold på boliglån definert som engasjementer som er forfalt med 30 dager eller mer, for eksempel dersom terminbeløp ikke betales som avtalt eller overtrekk på rammelån ikke dekkes inn etter avtale.

Egenandel

Som regel blir en bolig finansiert med en kombinasjon av boligkjøperens egne penger (egenkapital) og lån fra banken. I følge boliglånsforskriften skal bankene ikke låne ut mer enn 85 prosent av kjøpesummen. Det betyr at en boligkjøper må ha minst 15 prosent egenkapital ved kjøp av bolig. Alternativt må en låntakere kunne tilby tilleggssikkerhet for den delen av lånet som overstiger 85 prosent av boligens verdi. Ved kjøp av sekundærboliger i Oslo kreves det en egenkapital på minst 40 prosent.

Boligsparing for ungdom (BSU) er en ordning som skal bidra til å hjelpe unge (yngre enn 34 år) til å spare til egenkapital. Økonomisk vanskeligstilte kan søke om startlån fra kommunen. Startlån kan erstatte hele eller deler av egenkapitalen.

Nedbetalingslån

De vanligste boliglånene er nedbetalingslån, der nedbetalingstiden er avtalt på forhånd. Rundt 80 prosent av totale boliglån fra bankene er nedbetalingslån En kan velge mellom to ulike profiler for nedbetalingene: serielån eller annuitetslån.

Dersom en velger serielån, betaler en et fast avdrag hver betalingstermin, for eksempel hver måned. Ved slike lån vil renten som påløper hver termin, være høyest tidlig i låneperioden og bli gradvis mindre utover i låneperioden ettersom lånet nedbetales. Det betyr at terminbeløpene vil være høyest i begynnelsen av låneperioden, men de vil bli lavere utover i låneperioden.

Ved annuitetslån betales et fast terminbeløp hver termin. Dette betyr at avdragsdelen av terminbeløpet er liten i begynnelsen av låneperioden mens rentedelen er høy, mens rentedelen av terminbeløpet er lavt på slutten av nedbetalingstiden. Samlet rentebelastning for hele låneperioden vil bli lavere for et serielån enn for et annuitetslån, gitt at lånebeløp og lånerente er den samme.

Rammelån

Et alternativ til nedbetalingslån er rammelån. Et rammelån (også kalt boligkreditt, rammekreditt eller fleksilån) betyr at en får en låneramme basert på verdien av den pantsatte eiendommen. Fra 2017 er maksimal låneramme 60 prosent av boligens verdi, mens tidligere grense var 70 prosent. Låntaker kan benytte lånerammen etter eget ønske. Låntaker betaler rente på den delen av lånerammen som til enhver tid er benyttet.

Låntakere som har rammelån, bestemmer størrelse og tidspunkt for nedbetaling av lånet selv. Unntaket er de som har rammelån på over 60 prosent av boligens verdi. De har fra 2017 en nedbetalingsplikt til belåningsgraden er under 60 prosent av boligens verdi.

Rente

Rentebindingstid på boliglån i utvalgte land. (Andeler i prosent)
Statistisk sentralbyrå og European Mortgange Foundation.

Når en tar opp et boliglån, kan en ofte velge mellom å binde renten for hele eller deler av låneperioden (fastrentelån) eller å la renten variere med utviklingen i markedsrentene (flytende rente). Fastrentelån er ofte litt dyrere enn lån med flytende rente, men med et fastrentelån er låntaker sikret mot renteoppgang i fastrenteperioden. Dette kan være en fordel for husholdninger med en stram privatøkonomi.

I Norge er boliglån med fast rente lite etterspurt sammenlignet med andre land (se figur). Ved utgangen av 2017 utgjorde fastrentelån 6 prosent av husholdningenes utestående boliglån. Bindingstiden for fastrentelånene i Norge er kort, og for over halvparten av lånene på under tre år.

Tilbydere

Boliglån tilbys av private finansinstitusjoner som banker, forsikringsselskaper, kredittforeninger og pensjonskasser. Den norske husbank er en offentlig tilbyder av boliglån.

Omfang

Husholdningenes innenlandske lånegjeld utgjorde 3 504 milliarder kroner i april 2019. Summen av boliglån til husholdningene fra banker, kredittforetak og statlige låneinstitutter ifølge Statistisk sentralbyrå utgjør cirka 80 prosent av dette.

Fra oktober 2017 til oktober 2018 steg norske husholdningers gjeld med 5,8 prosent, og dette er høyere enn veksten i husholdningenes inntekt. Det betyr at husholdningene har fått en stadig høyere gjeldsbelastning, selv om denne gjeldsveksten er litt lavere enn foregående år.

Regulering

Finansdepartementet regulerer boliglån gjennom en egen boliglånsforskrift. Hensikten er å beskytte forbrukere mot å ta opp større lån enn de kan betjene, bremse veksten i boligprisene og bidra til finansiell stabilitet. Forskriften omfatter alle som gir lån med pant i bolig i Norge, også utenlandske finansforetak. De viktigste punktene i den nye forskriften, som trådte i kraft 1. januar 2020, er:

  • Forskriften gjelder både lån med pant i bolig og/eller fritidsbolig.
  • En øvre grense for belåningsgrad på 85 prosent for primærboliger. Det vil si at alle må ha en egenandel på minst 15 prosent av boligens verdi. Her skal alle lån med pant i boligen inkluderes i beregning av samlet lån. Oppsparte midler på BSU-konto kan trekkes fra lånebeløpet ved beregning av belåningsgrad. Ved kjøp av sekundærbolig i Oslo, er kravet til egenkapital 40 prosent.
  • En låntakers totale gjeld kan ikke være høyere enn fem ganger årlig bruttoinntekt. Dokumenterbare og stabile skattefrie inntekter kan inkluderes ved beregning av årlig inntekt (for eksempel barnetrygd eller leieinntekter). Oppsparte midler på BSU-konto kan trekkes fra lånebeløpet ved beregning av gjeldssgrad.
  • Nedbetalingskrav på lånet dersom belåningsgraden er over 60 prosent. Det betyr at et rammelån ikke kan overstige 60 prosent av boligens verdi.
  • Låntaker må ha betalingsevne til å bære en rentestigning på opptil fem prosentpoeng.

Les mer i Store norske leksikon

Eksterne lenker

Litteratur

Kommentarer

Kommentaren din publiseres her. Fagansvarlig eller redaktør svarer når de kan.

Du må være logget inn for å kommentere.

eller registrer deg