Utlånsporteføljen i norske banker Finanstilsynet. Gjengitt med tillatelse

Boliglån er først og fremst en betegnelse på lån som privatpersoner tar opp for å kjøpe seg bolig. Boliglån er langsiktige lån med pant i fast eiendom, som regel den boligen som er blitt finansiert ved hjelp av lånet. På grunn av pantet kalles boliglån også sikret lån, i motsetning til usikrede lån, som for eksempel forbrukslån. Vanlig nedbetalingstid for boliglån er 20 til 30 år.

Utlån til personkunder utgjør 63 prosent av norske bankers totale utlån, og 90 prosent av disse er lån med pant i bolig (se figur).

Dersom låntaker ikke overholder sine forpliktelser og unnlater å betale avtalte terminbeløp (mislighold) har panthaver (kreditor) rett til å kreve dekning i panteobjektet, for eksempel, ved å tvangsselge boligen.

Boliglån kan deles i flere prioriteter, som sier noen om hvilken långiver som skal få dekket sitt krav først dersom boligen må tvangsselges. Långiveren som har førsteprioritet, får kravet sitt dekket før andre långivere. Deretter får långiveren som har andreprioritet, innfridd sine krav, osv. Ettersom lavere prioritet innebærer høyere risiko for långiver, kan andre- og tredjeprioritets lån ha høyere rente enn førsteprioritetslån. Førsteprioritets boliglån er de lånene som har lavest rente, fordi pantet gjør at risikoen for tap for långiver er liten.

Mislighold på boliglån sett i forhold til totale utlån har vært på et stabilt lavt nivå i Norge i mange år. Siden 2009 er mislighold på boliglån definert som engasjementer som er forfalt med 30 dager eller mer, for eksempel dersom terminbeløp ikke betales som avtalt eller overtrekk på rammelån ikke dekkes inn etter avtale.

De vanligste boliglånene er nedbetalingslån, der nedbetalingstiden er avtalt på forhånd. Rundt 80 prosent av totale boliglån fra bankene er nedbetalingslån En kan velge mellom to ulike profiler for nedbetalingene: serielån eller annuitetslån.

Dersom en velger serielån, betaler en et fast avdrag hver betalingstermin, for eksempel hver måned. Ved slike lån vil renten som påløper hver termin være høyest tidlig i låneperioden og bli gradvis mindre utover i låneperioden ettersom lånet nedbetales. Det betyr at terminbeløpene vil være høyest i begynnelsen av låneperioden, men de vil bli lavere utover i låneperioden.

Ved annuitetslån betales et fast terminbeløp hver termin. Dette betyr at avdragsdelen av terminbeløpet er liten i begynnelsen av låneperioden mens rentedelen er høy, mens rentedelen av terminbeløpet er lavt på slutten av nedbetalingstiden. Samlet rentebelastning for hele låneperioden vil bli lavere for et serielån enn for et annuitetslån, gitt at lånebeløp og lånerente er den samme.

Et alternativ til nedbetalingslån er rammelån. Et rammelån (også kalt boligkreditt, rammekreditt eller fleksilån) betyr at en får en låneramme basert på verdien av den pantsatte eiendommen. Fra 2017 er maksimal låneramme 60 prosent av boligens verdi, mens tidligere grense var 70 prosent. Låntaker kan benytte lånerammen etter eget ønske. Låntaker betaler rente på den delen av lånerammen som til enhver tid er benyttet.

Låntakere som har rammelån, bestemmer størrelse og tidspunkt for nedbetaling av lånet selv. Unntaket er de som har rammelån på over 60 prosent av boligens verdi. De har fra 2017 en nedbetalingsplikt til belåningsgraden er under 60 prosent av boligens verdi.

Andel nye boliglån etter rentebindingstid. (Vektet gjennomsnitt januar-september 2017) Finanstilsynet. Gjengitt med tillatelse

Når en tar opp et boliglån, kan en ofte velge mellom å binde renten for hele eller deler av låneperioden (fastrentelån) eller å la renten variere med utviklingen i markedsrentene (flytende rente). Fastrentelån er ofte litt dyrere enn lån med flytende rente, men med et fastrentelån er låntaker sikret mot renteoppgang i fastrenteperioden. Dette kan være en fordel for husholdninger med en stram privatøkonomi.

I Norge er boliglån med fast rente lite etterspurt sammenlignet med andre land (se figur). I 2017 utgjorde fastrentelån 7,7 prosent av husholdningenes utestående boliglån. Bindingstiden for fastrentelånene i Norge er kort, og for over halvparten av lånene på under tre år.

Boliglån tilbys av private finansinstitusjoner som banker, forsikringsselskaper, kredittforeninger og pensjonskasser. Den norske husbank er en offentlig tilbyder av boliglån.

Husholdningenes innenlandske lånegjeld utgjorde 3 263 milliarder kroner i 2017. Summen av boliglån til husholdningene fra banker, kredittforetak og statlige låneinstitutter var i følge Statistisk sentralbyrås på cirka 2612 milliarder kroner i 2017.

De siste årene har husholdningenes gjeld vokst med 6,5 prosent i året, og dette er høyere enn veksten i husholdningenes inntekt. Det betyr at husholdningene har fått en stadig høyere gjeldsbelastning.

Finansdepartementet regulerer boliglån gjennom en egen boliglånsforskrift. Hensikten er å beskytte forbrukere mot å ta opp større lån enn de kan betjene, bremse veksten i boligprisene og bidra til finansiell stabilitet. Forskriften omfatter alle som gir lån med pant i bolig i Norge, også utenlandske finansforetak. De viktigste punktene i forskriften som trådte i kraft 1. januar 2017, er:

  • En øvre grense for belåningsgrad på 85 prosent;
  • En låntakers totale gjeld kan ikke være høyere enn fem ganger årlig bruttoinntekt;
  • Nedbetalingskrav på lån dersom belåningsgraden er over 60 prosent;
  • låntaker må ha betalingsevne til å bære en rentestigning på opptil fem prosentpoeng;
  • For Oslo gjelder følgende regel: belåningsgraden kan være på maksimalt 60 prosent dersom boligen er en sekundærbolig.

Foreslå endringer i tekst

Foreslå bilder til artikkelen

Kommentarer

Har du spørsmål om eller kommentarer til artikkelen?

Kommentaren din vil bli publisert under artikkelen, og fagansvarlig eller redaktør vil svare når de har mulighet.

Du må være logget inn for å kommentere.