Eierseksjon er betegnelsen på en leilighet eller et lokale der eieren har enerett til å bruke selve leiligheten/lokalet, men der hele eiendommen (bygning og tomt) er i sameie med andre seksjonseiere. Slik bruksdeling kan sameiere alltid avtale for inntil ti år – det særegne med eierseksjoner er at bruksdelingen skal være varig og at den gjen­nom­føres tinglysingsmessig slik at hver seksjon behandles som en egen matrik­kel­enhet. Eierseksjoner er lovregulert i eierseksjonsloven (lov 31/1997). Likt med eierseksjon brukes også uttrykkene eierleilighet eller selveierleilighet, men disse uttrykkene omfatter bare seksjonerte boliger.

Totalt er det ca. 46 000 eiendommer som er seksjonert i ca. 370 000 seksjoner – av dette er ca. 91 % boliger og 9 % lokaler. Eierseksjoner er mest utbredt i de store byene – 58 % av alle seksjoner befinner seg i landets ti største kommuner.

At sameiere deler bruken mellom seg har vært vanlig også tidligere – særlig i to- og firemannsboliger. Men i større boligprosjekter ble ordningen først brukt fra 1960-tallet. For å skape orden i grunnboken, ordnet man det slik at hver seksjon fikk sitt eget blad på samme måte som når det er mange festekontrakter på en eiendom. På 1970-tallet var det en del gårdeiere som foretok delvis seksjonering slik at ledige leiligheter ikke ble leid ut, men solgt som eierseksjoner. Det skapte uklare juridiske forhold for dem som kjøpte og i påvente av en lovregulering, fikk vi i 1976 en lov som satte forbud mot å opprette eierseksjonsleiligheter i eksisterende bygninger. Men det var fortsatt tillatt i nybygg og også å la lokaler bli organisert på denne måten.

I mars 1983 fikk vi den første lov om eierseksjoner. Den tillot seksjonering etter en enkel prosedyre der tinglysingsmyndighetene skulle føre kontroll. Denne loven trådte i kraft 22. april samme år og den gjaldt også for seksjoneringer som hadde skjedd tidligere. For å beskytte den som leier en bolig som blir seksjonert, fikk leierne rett til å kjøpe «sin» leilighet. Det ble også satt visse standardkrav for at en bolig skulle kunne seksjoneres, blant annet skulle den ha egen inngang, eget kjøkken, baderom og toalett. I 1997 ble det vedtatt en ny lov med samme navn som trådte i kraft 1. januar 1998. Den videreførte kjøperetten for leierne og bygget ellers på den gamle loven. Men den ga kommunen en viktig rolle i seksjonerings­prosessen; den skal kontrollere om lovens vilkår er oppfylt og treffe et seksjonerings­vedtak. Dette vedtaket blir deretter tinglyst og ført inn i matrikkelen.

Det er ikke enhver eiendom som kan seksjoneres på en hvilken som helst måte – loven har vilkår som knytter seg til eiendommen, til bruksenheten (leiligheten eller lokalet) og til seksjoneringen. For det første kan seksjoneringen bare omfatte én eiendom (matrikkelenhet), men det kan være en anleggseiendom. For det annet kan hver seksjon bare ha én hoveddel som skal være sammenhengende, ha en hensikts­messig avgrensning og egen inngang. For boligseksjoner kreves i tillegg at hoved­delen har kjøkken, bad og WC, og de to siste må være i et eget rom. Bruksenheten kan også ha tilleggsdeler, for eksempel en bod eller en garasje, eller et uteareal (f.eks. hagen i et rekkehus). Eiendommen må seksjoneres fullstendig, dvs. at alle bruks­enheter må gjøres til egne seksjoner. Man kan for eksempel ikke lage to næringsseksjoner og la seks boliger være useksjonerte. Unntak gjelder hvis alle boligene eller alle lokalene samles i én seksjon (samleseksjon). Det er også enkelte andre vilkår som det ikke redegjøres detaljert for her.

Ved seksjoneringen skal det fastsettes en sameiebrøk som viser hvor stor andel sameieren eier. Den vil ofte bli basert på areal eller verdi, men loven har ingen regler om fastsettelsen. Sameiebrøken er oftest grunnlaget for fordeling av felleskostnader og i sameier med lokaler er den også bestemmende for stemmeretten. I rene bolig­sameier er det derimot en stemme pr. seksjon enten den er stor eller liten. Ved seksjoneringen skal det også settes et formål for hver seksjon – om den skal brukes som bolig eller til næring. Vi taler derfor om boligseksjoner og næringsseksjoner. Det fastsatte formål kan bare endres med totredjedels flertall på sameiermøtet.

En leier kan ikke motsette seg at eiendommen seksjoneres. Men for å gi leieboere mulighet til å trygge sin egen borett, har de rett til å kjøpe den seksjon som omfatter leiligheten de leier. Kjøperetten gjelder bare den som leier en bolig – ikke leiere av næringslokaler og heller ikke fritidsboliger. Det er også enkelte unntak, bl.a. for kort­tidskontrakter og fremleiere.

Kjøperetten er en innløsningsrett som oppstår ved seksjoneringen; leieren kan kreve å få kjøpe selv om eieren ikke ønsker å selge. Eieren skal varsle leieren om at han har kjøperett og gi ham et pristilbud. Da løper det en tre månders-frist for å gjøre retten gjeldende. Oversittes fristen, faller kjøperetten bort. Leieren kan akseptere pristilbudet eller kreve at prisen fastsettes av en takstnemnd som skal vurdere seksjonens markedspris. Leieren kan kreve å få kjøpe for 80 % av denne verdien. Blir kjøperetten ikke brukt, fortsetter leieforholdet på samme vilkår som før.

Tankegangen bak eierseksjonssystemet er at den enkelte sameier skal stå mest mulig fritt til å disponere over seksjonen uten å måtte ha godkjenning fra andre sameiere. Dette gjelder både den faktiske rådighet (bruken av boligen/lokalet) og rettslige disposisjoner. Sameieren har også rett til å bruke fellesarealer, men her må bruken avpasses av hensyn til de øvrige.

Når det gjelder bruken er det først og fremst det fastsatte formål – bolig eller næring – som setter grenser. En boligseksjon kan bare brukes til beboelse og en nærings­seksjon bare til ulike former for virksomhet (butikk, kontor, lager, kino, restaurant med mer). Ønsker sameieren at seksjonen skal ha et annet formål, må det skje gjennom reseksjonering. Innenfor formålet står eieren temmelig fritt. En boligseksjon kan brukes som egen bolig eller den kan brukes av andre og den kan også brukes som hybler eller et bofellesskap. Sameiermøtet kan ikke bestemme noe annet, for eksempel at boligen bare kan brukes av familier, men det kan lages vanlige ordensregler. Herunder kan det lages regler om dyrehold og der det er nødvendig av hensyn til andre, kan det lages forbud mot bestemte typer dyrehold. Sameieren har også rett til å gjøre de fysiske endringer i seksjonen som han måtte ønske – for eksempel slå sammen to rom eller flytte kjøkken fra et rom til et annet. Men slike arbeider må ikke skade bygningens konstruksjon eller føre til vesentlige ulemper for andre sameiere. Sameieren har også full vedlikeholdsplikt innenfor sin egen seksjon.

 Sameieren har også full rettslig råderett, det vil si at han står fritt til å selge seksjonen eller pantsette den. Det kan innføres forkjøpsretter eller andre løsningsretter i vedtektene, men slike vedtekter er bare bindende for de sameiere som godtar dem eller som har kjøpt seksjonen med en slik vedtekt som hefte. Det er heller ingen tidsgrense for slik utleie slik det er i borettslag. Men vedtektene kan bestemme at salg eller utleie krever godkjenning fra sameiets styre, men da slik at godkjenning bare kan nektes med saklig grunn knyttet til kjøper/leier.

I et eierseksjonssameie er det en del utgifter som er felleskostnader og som må betales av alle sameierne. De viktigste er de som knytter seg til bygningen, for eksempel ytre vedlikehold, og forvaltning av eiendommen, for eksempel vaktmesterutgifter og oppvarming av fellesareal. I motsetning til borettslag der det ofte er fellesfinansiering av byggekostnadene, er slike kostnader særkostnader i et seksjonssameie.

Felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken eller en annen fordelingsnøkkel som ble fastsatt ved seksjoneringen. Denne hovedregelen kan normalt ikke fravikes. Det er således ikke adgang til å vedtektsfeste en annen fordelingsnøkkel uten at de sameiere som berøres gir sin tilslutning, noe som i praksis betyr at nøkkelen ikke kan endres. Men det er to unntak. Hvis noen felleskostnader ikke kan komme enkelte sameiere til nytte, kan det i særlige tilfeller kreves at disse fordeles mellom dem som har nytten. Eksempel på dette kan være installasjon av heis i et tilfelle der bare én av to blokker skal ha heis. Nytteregelen er særlig aktuell når det er tale om nye tiltak, men den kan også brukes på andre kostnader. Og hvis særlige grunner gjør det rimelig, kan det kreves at forbruksavhengige kostnader fordeles etter forbruk. Eksempel på dette er felles levering av varmtvann til oppvarming m.m. Både nytteregelen og forbruksregelen er ment å være snevre unntaksregler og det er ikke tilstrekkelig at en annen fordelingsnøkkel frem­står som mer rettferdig (noe det forøvrig sjelden vil være enighet om).

Utad er sameierne ansvarlige i forhold til sameiebrøken (pro rata-ansvar) og en kreditor kan derfor kreve at hver sameier betaler sin andel av et krav han har mot alle sameierne. Men han kan ikke kreve at en sameier betaler hele kravet slik regelen er når flere har solidaransvar. For å gjøre det lettere for styre/forretningsfører å betale på alles vegne, er det en regel om legalpant for plikten til å betale felles­kostnader. Det innebærer at kravet på dekning av felleskostnader er sikret med en panterett i seksjonen, og siden denne panteretten følger direkte av loven, kalles den gjerne legalpanterett eller lovpant. Det er bare styret (eller sameier som har dekket mer enn han plikter) som kan bruke legalpanteretten, sameiets kreditorer kan ikke gjøre bruk av den.

Dersom en sameier misligholder pliktene sine på en vesentlig måte, kan det reageres med salgspålegg for å få vedkommende bort fra sameiet og få seksjonen solgt til andre. Det kan dreie seg om manglende betaling av felleskostnader, skadeverk, husbråk, ulovlig bruk (for eksempel at boligseksjoner brukes til næring) eller andre typer mislighold. Siden dette er en alvorlig reaksjon som kan ramme den enkelte hardt, kreves det at forsømmelsene er vesentlige – ikke bagatellmessige. Dessuten er det et krav om at den pålegget retter seg mot skal være advart på forhånd. Er vilkårene for salgspålegg oppfylt og sameieren ikke selger seksjonen frivillig, kan salget gjennomføres ved hjelp av namsmyndighetene. Det innebærer at tingretten beslutter tvangssalg som skjer ved at det engasjeres en medhjelper (eiendomsmegler) som står for salget.

Ved de mest plagsomme misligholdsformer – skadeverk og husbråk – er det behov for å få fjernet sameieren hurtigere og han kan derfor kreves utkastet samtidig med at han gis salgspålegg. Men dette gjelder ikke ved andre typer mislighold – for eksempel manglende betaling av felleskostnader. Og vilkårene er strenge – det skal være «fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen», eller en oppførsel som er til «alvorlig plage eller sjenanse» for de øvrige. Det er tingretten som tar stilling til krav om fravikelse (utkastelse).

Når sameiet etableres skal det fastsettes vedtekter. Senere må endringer eller nye vedtekter vedtas på sameiermøte med totredjedels flertall. I en del tilfeller kan loven fravikes i vedtektene. Men i mange av disse tilfeller kreves det ikke bare kvalifisert flertall, men også at den som rammes av endringen, positivt gir sin tilslutning til vedtektsendringen – tilslutningsvedtekter. Vil f.eks. sameiet innføre en forkjøpsrett ved salg av seksjoner, må det først vedtas med totredjedels flertall, og når det er gjort vil forkjøpsretten gjelde seksjonene til de som stemte for og de som etterpå slutter seg til.

Alle sameier opprettet etter 1. januar 1998 og som består av ni seksjoner eller flere, plikter å registrere vedtektene sine i Foretaksregisteret. Mindre sameier og sameier opprettet før denne dato har rett til slik registrering. Den som kjøper en seksjon, vil være bundet av slike registrerte vedtekter selv om han ikke hadde kunnskap om dem da han kjøpte.

Ørnulf Hagen, Kåre Lilleholt, Christian Fr. Wyller: Eierseksjonsloven, Kommentarutgave, 2. utg. 2008.

Christian Fr. Wyller: Boligrett, 5. utg. 2009.

Foreslå endringer i tekst

Foreslå bilder til artikkelen

Kommentarer

5. desember 2013 skrev Lars Mæhlum

Takk for en meget fyldig og velskrevet artikkel. Jeg kan ikke tenke meg at seksjonering er behandlet så godt noe annet sted på nettet. Kanskje det likevel skulle legges inn en link til eierseksjonsloven og til Kartverkets side om seksjonering: http://www.kartverket.no/Eiendom-og-areal/Tinglysing-av-eiendom/Hvordan-tinglyse/Fra-oppmaling-til-tinglysing/Seksjonering-og-reseksjonering/

Har du spørsmål til artikkelen? Skriv her, så får du svar fra fagansvarlig eller redaktør.

Du må være logget inn for å kommentere.