borettslag

Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett (borett) til egen bolig i lagets eiendom. Denne selskapsformen er definert og regulert i burettslagslova.

Alle som bor er andelseiere (medlemmer) i borettslaget og de har rett og plikt til å bruke den boligen som andelen er knyttet til. På denne indirekte måten eier beboerne sin egen bolig og styrer eiendommen sammen med alle naboene. Det er mange likhetstrekk mellom borettslag og eierseksjonssameier, den viktigste forskjellen er at en seksjonseier i et eierseksjonssameie eier en idéell (tenkt) del av eiendommen – det er ikke noe selskap som er eier av eiendommen, slik som i borettslaget. Borettslaget har også mange likhetspunkter med et (bolig)aksjeselskap og tidligere (frem til 1960) kunne man velge den ene eller andre formen. I boligsamvirket har borettslag alltid vært foretrukket fremfor boligaksjeselskapet.

Historikk

Selskapsformen skriver seg fra 1930-årene da Oslo Bolig- og Sparelag (OBOS) begynte å etablere datterlag som kooperative andelslag. Etter annen verdenskrig ble det etablert boligbyggelag i en rekke byer og tettsteder og de brukte den samme organisasjonsform: Boligbyggelaget bygget boliger som ble tildelt medlemmene, og etter ferdigstillelse ble prosjektene overtatt av borettslag som bestod av de medlemmene som flyttet inn. Et viktig formål med denne selskapsrettslige oppdelingen var å hindre at de ferdige boligene kunne bli berørt av økonomiske problemer eller konkurs i boligbyggelaget. Pr. 2012 utgjør borettsboligene ca. 15 prosent av boligmassen, men i de største byene er andelen betydelig høyere.

Frem til 1960 var virksomheten i boligkooperasjonen ikke lovregulert. Den 1. juli dette året trådte lovene om boligbyggelag og borettslag i kraft og de bygget på det organisasjonsmønsteret boligkooperasjonen selv hadde skapt. Fra 15. august 2015 ble 1960-lovene erstattet av bustadbyggjelagslova og burettslagslova, begge vedtatt i 2003. Ifølge Statens Kartverk er det (pr. november 2012) ca. 8 250 borettslag med til sammen ca. 350 000 boliger.

Rettslig regulering

Virksomheten i borettslag er i dag regulert i burettslagslova (lov 6. juni 2003 nr. 39).

Borettslagets særtrekk

Tilknyttede og frittstående borettslag

Borettslag som er stiftet av et boligbyggelag kalles gjerne tilknyttede borettslag og her er det vedtektsfestet at andelseierne også skal være medlemmer i et bestemt boligbyggelag. Dette kalles gjerne det dobbelte medlemskap. Alle borettslag som ikke har en slik vedtektsbestemt tilknytning, er frittstående, men de kan ha et boligbyggelag som forretningsfører på vanlig kommersiell basis. Borettslagsloven gjelder både tilknyttede og frittstående lag, men det er en del regler som bare gjelder i de tilknyttede lagene.

Andelseiers økonomiske ansvar er begrenset

Andelseierne har ikke noe direkte ansvar for den gjelden borettslaget har. Borettslagets kreditorer må forholde seg til laget og kan ikke gå på den enkelte andelseieren. Men indirekte har andelseierne et ansvar fordi de må betale sin del av de løpende utgifter til borettslaget. Disse utgiftene kalles felleskostnader.

Utover det som følger av loven om betaling av andelskapital, borettsinnskudd og felleskostnader, har andelseieren ingen plikt til å dekke lagets forpliktelser. Andelseieren kan dessuten si opp boretten med en seks måneders frist. Etter det er andelseieren kvitt sine forpliktelser, men må samtidig gi opp boretten. Slik oppsigelse er derfor bare aktuell i situasjoner der laget i praksis er insolvent og styrer mot konkurs.

Felleskostnader

Felleskostnadene består av borettslagets driftsutgifter (som kan være alt fra utgifter til vedlikehold og reparasjoner, til kommunale avgifter og strøm til fellesareal) samt renter og avdrag på borettslagets lån. Det er med andre ord ingen forskjell på andelseiere og andre boligeiere på det området.

Felleskostnadene i borettslaget skal fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligen eller etter andre kriterier (burettslagslova § 5-19). Fordelingsnøkkelen skal fremgå av bygge- og finansieringsplanen som er en del av stiftelsesgrunnlaget til borettslaget. Det er vanlig å bruke boligens areal som innbyrdes fordelingskriterium, eventuelt i kombinasjon med andre fordelingskriterier. For eksempel kan halvparten av felleskostnadene fordeles etter arealet på boligene og den andre halvparten fordeles likt mellom alle.

I visse tilfeller kan det bli spørsmål om fordelingen av felleskostnadene bør endres, for eksempel fordi ombygging og påbygging har medført endringer i verdiforholdene mellom boligene. Lovens regel er at ikke enhver endring medfører endring i fordelingsnøkkelen – hovedregelen er at den ligger fast. Men hvis det er skjedd vesentlige endringer kan endring finne sted.

I særlige tilfeller hvor enkelte kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk, kan andelseierne kreve at disse kostnadene holdes utenfor fordelingsnøkkelen. Det er imidlertid ikke slik at i alle tilfeller hvor de ulike andelseierne har ulik nytte av et tiltak kan dette kreves fordelt etter nytte eller forbruk. Utgangspunktet er at den opprinnelige fordelingsnøkkelen ligger fast slik at andelseiere uten barn må betale for anlegg av lekeplass, og andelseiere uten bil må betale for vedlikehold av borettslagets garasjer. Det er bare i særlige tilfeller man kan kreve kostnadsfordeling etter nytte eller forbruk. I en sak som ble avgjort i Høyesterett i 2013 (Rt. 2013 s. 1508) (og som gjaldt et boligsameie der reglene er de samme) hadde fire av sju blokker heis. De «heisløse» ville at kostnadene til reparasjon og rehabilitering av heisene skulle utlignes på de som bodde i disse fire blokkene. De fikk ikke medhold. Flertallet i Høyesterett mente at det var avgjørende at heisutgifter i alle år hadde vært fordelt som andre felleskostnader. Men er det tale om nye tiltak, som for eksempel å installere heis i bare den ene av et borettslags to bygninger, kan antakelig de som bor i bygningen uten heis slippe å betale for installasjons- og vedlikeholdskostnadene for heisen. De vil ikke ha noen nytte av heisen.

Forkjøpsrett

I mange borettslag er det innført forkjøpsrett for de andre andelseierne. Det gir mulighet til å skaffe seg en mer hensiktsmessig bolig uten å måtte flytte langt. Forkjøpsretten følger ikke av borettslagsloven, men må tas inn i lagets vedtekter. I tilknyttede borettslag er det også forkjøpsrett for medlemmer i boligbyggelaget og denne forkjøpsretten kan ikke borettslaget fjerne fra vedtektene siden boligbyggelaget har vetorett overfor slike vedtektsendringer. Det kan også innføres forkjøpsrett til fordel for andre grupper, men dette er mindre vanlig.

Selv om det ikke er noen lovfestet forkjøpsrett, har borettslagsloven en rekke bestemmelser om bruken av forkjøpsrett (lovens kapittel 4.V). Blant annet bestemmes det at forkjøpsrett aldri kan brukes når andelseieren selger til ektefelle, barn eller andre nærstående personer. Det er også regler om hvordan retten blir utløst (salg, arv, tvangssalg m.m.), hvordan retten skal gjøres gjeldende og hvordan løsningssummen skal betales. Hovedregelen er at den forkjøpsrettsberettigede trer inn i den avtalen som utløser forkjøpsretten og overtar andelen til den prisen og på de vilkårene som selgeren og kjøperen ble enige om. Forkjøpsretten er en omsetningsbegrensning på borettsandeler, men det ser ikke ut til at den medfører at borettslagsboliger med forkjøpsrett omsettes til lavere pris enn andre tilsvarende boliger.

Stiftelse av borettslag

Et borettslag stiftes ved at det opprettes et stiftelsesdokument som skal inneholde opplysninger om stifterne, antallet andeler, andelenes størrelse, når andelen skal innbetales og dessuten navnene på styrets medlemmer og lagets revisor (burettslagslova § 2-1 og § 2-3). Stiftelsesdokumentet skal også inneholde borettslagets vedtekter. Det er ikke store krav til hva vedtektene må inneholde (burettslagslova § 2-2), men det kan lages andre vedtekter enn det loven krever. Viktigst i praksis er det at forkjøpsrett for andre andelseierne (og eller andre) må vedtektsfestes.

I praksis stiftes nesten alle borettslag av noen som skal oppføre boligene og selge dem til de fremtidige andelseiere – et boligbyggelag eller en annen utbygger (for eksempel en entreprenør). De som skal bo i borettslaget kjøper en andel og får da en lovbestemt rett og plikt til å bruke boligen.

Andel og rettregistrering av andel. Innskudd

Borettsandelen representerer den eierandelen en person har som medeier i borettslaget og kan sammenlignes med en aksje i et aksjeselskap. Alle andelseierne i borettslaget har én stemme på generalforsamlingen selv om boligene er ulike og noen betaler en større andel av felleskostnadene enn andre. Slik sett er borettslaget en demokratisk sammenslutning.

Andelene og hvem som eier dem skal registreres i Borettsregisteret som er en avdeling av Statens Kartverk lokalisert til Kinsarvik i Ullensvang kommune. Korrekt andelsnummer består av borettslagets organisasjonsnummer i Foretaksregisteret, samt andelsnummeret. Det er kun anledning til å eie én andel i ett og samme borettslag (burettslagslova § 4-1), med unntak for juridiske personer (for eksempel kommuner), som kan eie opptil ti prosent av andelene (burettslagslova § 4-2). Den som er registrert som andelseier kan overdra andelen sin og dette vil bli registrert på samme måte som overskjøting av fast eiendom. Andelseieren kan også pantsette andelen til sikkerhet for lån, og andelseierens kreditorer kan ta utlegg i andelen på samme måte som i fast eiendom – også dette må registreres for at kreditor skal få rettsvern. Slik registrering skjer etter reglene i burettslagslova kapittel 6 og kalles der for rettsregistrering. Reglene er stort sett de samme som ved tinglysing av rettigheter i fast eiendom. Borettslagets eiendom er tinglyst på vanlig måte fra før av og borettslaget kan pantsette hele eiendommen ved låneopptak.

Andelseierne kan skyte inn penger i borettslaget. Dette kalles borettsinnskudd og er et lån fra andelseieren til borettslaget. Innskuddet skal sikres med pant i borettslagets faste eiendom (burettslagslova § 2-10 og § 2-11). Innskuddet utgjør som regel bare en mindre del av borettslagets finansiering. Hoveddelen av midlene låner borettslaget hos eksterne långivere (banker). Dette eksterne lånet er lagets fellesgjeld og nedbetales av andelseierne sammen med andre felleskostnader.

Fellesfinansiering

Ettersom det er borettslaget som eier boligene kan også borettslaget pantsette eiendommen og dermed skaffe seg lån. Dette gjør det enkelt å finansiere bygging og senere vedlikehold og restaurering av boligene. Den nye borettslagsloven av 2003 som trådte i kraft i 2005 åpner for at ikke bare boligbyggelag, men alle og enhver kan «kontorstifte» borettslag. Det har medført at bygging av borettslagsboliger har skutt fart de senere årene. Også eksisterende bygninger har blitt omdannet til borettslag.

Andelseierens bruk av boligen

Brukereieprinsippet

Hovedregelen er at andelseierne selv skal bo i borettslaget. Når andelen skifter eier bortfaller også bruksretten, og når andelseieren ikke lenger bruker boligen selv, må han normalt selge andelen. Men fra dette brukereieprinsippet er det gjort visse unntak. I en tidsbegrenset periode (tre år) og i visse andre særlige tilfeller, kan andelseieren overlate bruken av boligen til andre (burettslagslova kapittel 5.II). At andre bruker boligen, endrer ikke andelseierens økonomiske ansvar overfor borettslaget. At andelseieren som hovedregel må bo i boligen selv, medfører at borettslagsboliger ikke uten videre kan benyttes som spekulasjons- og investeringsobjekter; og dette er kanskje den viktigste forskjellen fra en bolig i et eierseksjonssameie.

Vedtekter og husordensregler

Borettslagets vedtekter fastsettes ved stiftelsen (burettslagslova § 2-1 og § 2-2), men de kan endres av generalforsamlingen med to tredjedels flertall (burettslagslova § 7-11 tredje ledd). Hovedregelen er at generalforsamlingen står fritt til å fastsette de vedtekter den ønsker – bare de ikke er i strid med andelseierens rettigheter etter loven. Det kan for eksempel vedtektsfestes at andelen ikke kan overføres til andre enn borettslagets egne andelseiere eller at andelseierne må selge dersom de får barn. Oftest vil vedtektene bare være en gjengivelse av det som står i loven. Men i noen tilfeller er det nødvendig å bruke vedtektsform for at et vedtak skal bli gyldig, for eksempel dersom det skal innføres forkjøpsretter. Og i noen tilfeller er det nødvendig med samtykke fra andre hvis vedtektene skal endres, for eksempel hvis borettslaget vil fjerne en forkjøpsrett til fordel for boligbyggelagets medlemmer. I slike tilfeller taler vi om vedtektsveto.

I tette boforhold er det ofte nødvendig med husordensregler og borettslaget kan fastsette slike med alminnelig flertall på generalforsamlingen. Men man står ikke fritt til å fastsette hva som helst – loven taler om vanlige ordensregler og det betyr i praksis ordensregler som er nødvendige av hensyn til andre beboere. Ordensreglene kan også ha forbud mot dyrehold, men forbudet må gjøres dispensabelt; og det må praktiseres slik at andelseiere som har gode grunner for å holde dyr, skal gis dispensasjon hvis dyreholdet ikke sjenerer de andre (burettslagslova § 5-11 fjerde ledd).

Vedlikeholdsplikt og erstatningsansvar

Andelseierens vedlikeholdsplikt

Andelseieren plikter å foreta innvendig vedlikehold av boligen han har bruksrett til (burettslagslova § 5-12). Innenfor boligens fire vegger er det han som må foreta maling og tapetsering, stake opp rør som går tette, skifte sikringer og så videre; og han må bære de kostnader dette medfører. Er det nødvendig med utskifting for eksempel av varmtvannsbereder eller en innebygd komfyr, er også dette andelseierens ansvar. Vedlikeholdsplikten omfatter også vedlikehold av vinduer og dører, mens utskifting av disse er det borettslaget som skal foreta. Selv om andelseieren har vedlikeholdsplikt, er det opp til ham selv å bestemme hvor godt han vil gjøre det. Borettslaget kan ikke foreta noen form for inspeksjon og pålegge vedlikehold laget mener er fornuftig; bare hvis vedlikeholdet er så dårlig at det sjenerer andre beboere, kan det reageres.

Hvis et mangelfullt vedlikehold fører til skader på andre leiligheter eller fellesareal, kan andelseieren bli erstatningsansvarlig (burettslagslova § 5-13). Hovedregelen er at han svarer for følgene av alle vedlikeholdsmangler, men ikke hvis det manglende vedlikehold skyldes hindringer utenfor andelseierens kontroll (kontrollansvar) eksempelvis et vannledningsbrudd han ikke kunne forutse eller avverge. Kontrollansvaret omfatter bare det som kalles direkte tap, mer avledede tap er andelseieren ikke ansvarlig for. Kan andelseieren bebreides det manglende vedlikeholdet, dvs. at andelseieren har vært uaktsom, omfatter erstatningsansvaret alle tap borettslaget eller andre andelseiere påføres, det er et ordinært skyldansvar.

Borettslagets vedlikeholdsplikt

Borettslaget plikter å vedlikeholde alt som ikke omfattes av andelseiernes ansvar (burettslagslova § 5-17). I praksis vil dette si at det bygningsmessige vedlikeholdet og vedlikeholdet av innvendige fellesarealer (trapper, ganger, kjellere med mer) påhviler laget; det samme gjelder utearealer, felles garasjer med mer. Grensen mot andelseierens vedlikeholdsplikt kan av og til være problematisk; her nevnes bare at vedlikeholdet av felles røropplegg og elektrisk opplegg er det borettslaget som skal forestå (burettslagslova § 5-17 annet ledd). Det samme gjelder terrasser og altaner. Selv om disse disponeres eksklusivt av én andelseier, er de en del av bygningskroppen som laget skal vedlikeholde.

Misligholder borettslaget sin vedlikeholdsplikt, kan det bli ansvarlig etter de samme regler som gjelder for andelseieren og som er behandlet i forrige avsnitt (burettslagslova § 5-18).

Borettslagets organer

Generalforsamlingen

Generalforsamlingen er det øverste organet i borettslaget (burettslagslova § 7-1). Det betyr at generalforsamlingen kan overprøve og endre alle beslutninger truffet av andre organer.

Alle andelseiere har rett til å være til stede på generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett (burettslagslova § 7-2). Hver andelseier har bare én stemme på generalforsamlingen, selv om andelseieren skulle ha flere andeler (burettslagslova § 7-10 første ledd).

I utgangspunktet fattes alle beslutninger på generalforsamlingen med simpelt flertall, hvis ikke burettslagslova bestemmer noe annet. Vedtektsendringer krever eksempelvis to tredjedels flertall (burettslagslova § 7-11).

Selv om generalforsamlingen er det øverste organet i borettslaget, er det begrensninger for hva generalforsamlingen kan vedta. Det følger av burettslagslova § 7-13 at generalforsamlingen ikke kan fatte vedtatt som gir noen andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget (myndighetsmisbruk eller mindretallsvern).

Styret

Styret leder virksomheten i borettslaget i tiden mellom hver generalforsamling. Styret skal lede virksomhet i samsvar med lov, vedtekter og vedtak på generalforsamlingen (burettslagslova § 8-8).

Alle borettslag skal ha et styre, bestående av minst tre medlemmer (burettslagslova § 8-1).

Styret fatter sine beslutninger med simpelt flertall (burettslagslova § 8-6). Selv om det ikke fremgår direkte av loven, er det klart at de samme reglene om myndighetsmisbruk og mindretallsvern som gjelder for generalforsamlingen, også gjelder for styrets virksomhet.

Forretningsfører og revisor

Det følger av burettslagslova § 8-10 første ledd at borettslaget skal ha forretningsfører, dersom ikke annet er fastsatt i vedtektene. For de tilknyttede borettslagene er det vanlig at det er fastsatt at boligbyggelaget skal stå for forretningsførselen, en slik avtale kan være uoppsigelig i inntil ti år etter stiftelsen (burettslagslova § 8-11).

Alle borettslag skal også ha en statsautorisert eller registrert revisor (burettslagslova § 9-1), som skal avgi revisjonsberetning til generalforsamlingen for hvert regnskapsår (burettslagslova § 9-5).

Oppløsing av borettslag

Tidligere regler

Det har opp gjennom årene vært politisk strid om adgangen til å oppløse borettslag – særlig de som er tilknyttet et boligbyggelag. Opprinnelig hadde borettslagsloven av 1960 regler som gav et kvalifisert flertall adgang til selv å bestemme dette på to etterfølgende generalforsamlinger – hvorav den ene skulle være lagets ordinære generalforsamling. På grunn av prisregulering og ugunstige skatteordninger, var det fordelaktig å foreta slik oppløsning, samtidig som dette skadet boligsamvirket og undergravde forkjøpsretten for boligbyggelagenes medlemmer. I 1974 fikk vi derfor en lovendring hvoretter departementet måtte samtykke i oppløsning, og forutsetningen var at slikt samtykke bare skulle gis i særlige tilfeller. Noen år senere fikk vi en reprise på oppløsningsbølgen da eiendomsmegler Jørgen Stray hevdet at borettslagene stod fritt til å selge boligene til andelseierne, og loven ble på ny endret i februar 1979 for å fjerne enhver tvil. Men Stray-metoden hadde aldri vært lovlig, slo Høyesterett fast i 1982 (Rt. 1982 s. 160). Etter regjeringsskiftet høsten 1981 ble det fri oppløsningsrett for frittstående borettslag, mens godkjenningsordningen ble beholdt for de tilknyttede.

Dagens regler

Dagens regler er i hovedsak felles for tilknyttede og frittstående lag og hensynet til forkjøpsrett for boligbyggelagsmedlemmer er ivaretatt på annen måte enn ved offentlig godkjennelse (burettslagslova kapittel 11). Nå kreves det to tredjedels flertall av alle andelseiere – ikke bare de som møter – på to etterfølgende generalforsamlinger hvorav den ene er den ordinære. I frittstående lag er dette tilstrekkelig. I lag der en tredjeperson (som oftest et boligbyggelag) har vetorett overfor vedtektsendringer, er oppløsningsvedtaket ikke gyldig med mindre det godkjennes av den som har vetoretten. Men videreføres vedtekten som vetoretten er knyttet til, kan godkjenning ikke nektes. Når det er truffet gyldig vedtak om oppløsing, skal det velges et avviklingsstyre som skal sørge for at lagets forpliktelser blir dekket og deretter fordele lagets verdier mellom andelseierne. Som regel er det meningen at andelseierne skal fortsette å eie boligene – enten som selveierboliger eller som eierseksjoner og da vil avviklingsstyret foreta en slik naturaldeling.

Litteratur

  • Kåre Lilleholt, Christian Fr. Wyller og Morten Aagenæs, Borettslovkommentaren, Stavanger 2006, ISBN 978-82-991251-9-2
  • Christian Fr. Wyller, Boligrett, 5. utg., Stavanger 2009, ISBN 978-82-991251-2-3
  • Thor Eek, Finn Stormfelt og Henning Lauridsen, Lov og rett i borettslag, 2. utg., Oslo 2009, ISBN 82-90615-35-3

Kommentarer

Kommentaren din publiseres her. Fagansvarlig eller redaktør svarer når de kan.

Du må være logget inn for å kommentere.

eller registrer deg