sosial boligbygging i Norden

Sverige satset etter krigen på Allmännyttig Hyresrätt – kommunalt eide utleieboliger, en generell ordning innrettet mot «hele» befolkningen. Leieboerforeningen sto og står meget sterkt, og har hatt avgjørende innflytelse på den svenske boligpolitikken. Husleiene fastsettes fortsatt i forhandlinger mellom Fastighätsegarna, Hyresgästernas Riksforbund, som har skiftet navn til Hyresgästforeningen og kommunale boligselskaper. Modellen står seg fortsatt, dog med de endringer liberaliseringen og ESA/EU har krevd i retning av å redusere forskjellen mellom den sosiale boligbyggingen og det frie markedet. En investering i en allmennyttig bolig må finansieres av inntekter fra utleie.

Boligselskapene har ingen særordninger eller fordeler sammenlignet med den private utleiesektoren. Sveriges Allmännytta er bransjens fellesorganisasjon. I 2023 utgjør Allmännyttan 15 prosent av boligmassen. I tillegg til leieboliger har Sverige en ikke ubetydelig kooperativ sektor (Bostadsrätt) med Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsförening (HSB) og Riksbyggen som de sentrale aktørene.

Danmark satset på Allmenboliger som i 2023 utgjør om lag 20 prosent av boligmassen. Det er en generell ordning rettet mot alle. Beboerne er leietakere, ikke borettshavere, men med betydelig lokal styringsrett/demokrati, til forskjell fra i Sverige der det kommunale eierskapet har begrenset beboernes innflytelse. Det er 7000 økonomisk uavhengige og selvstyrte boligforeninger, som på organisasjonsnivå kan sammenlignes med de norske borettslagene. Som hovedregel blir ledige boliger tildelt etter ansiennitetsprinsippet. Kommunene har imidlertid rett til å fordele opp mot 25 prosent av ledige boliger til vanskeligstilte husholdning. Husleiekontraktene er som hovedregel tidsubestemte.

Landsbyggefonden er den sentrale finansieringsinstitusjonen i den allmene utleieboligsektoren og bidrar med ulike støtte- og låneordninger til finansieringen av for eksempel renovering, vedlikehold, nybygging og boligsosiale satsinger i utsatte boligavdelinger eller boligområder. Landsbyggefonden finansieres av bidrag fra boligavdelingene og er ikke en «statlig» finansieringskilde. Allmenboligene organiseres i dag gjennom Danmarks Almene Boliger (BL),

Planmyndighetene kan stille krav til eierform, finansieringsform og beboere. Det er vanlig at danske kommuner tar kontakt med boligselskap for å realisere boliger ment for bestemte målgrupper.

Finlands sosiale boligpolitikk har tatt form gjennom den statlige Arava-låneordningen. Aravalån ble i årene 1949–2007 gitt til kommuner, andre allmenne foreninger, allmenne boligbyggelag eller til aksjeselskap. Størstedelen av utleieboligene som har fått aravalån, eies av kommunene. Finland satset ikke på boligkooperasjonen som boligpolitisk virkemiddel, og den spiller fortsatt en marginal rolle. I stedet ble flerfamiliehus bygget som aksjeselskap der beboerne ble selveiere. Boliger som har nedbetalt aravalånet, kan selges på det frie markedet, men mange kommuner og selskap har ikke åpnet for dette.

Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet, ARA, finansierer nå den sosiale boligbyggingen i Finland. Boligbyggere låner penger fra private banker eller en annen finansinstitusjon, mens ARA gir en betinget garanti og betaler en subsidie på renten på lånet. ARA ligger under Miljøverndepartementet. ARA-subsidierte boliger må leies ut til selvkost. I 2023 utgjør disse boligene 15 prosent av boligmassen.

Når aravalånene er nedbetalt kan boligene overlates til det frie markedet, husleiene økes og/eller boligene selges ut. Dette har også i stor grad skjedd, men ikke i samme grad boliger eid av kommunene og allmennyttige byggherreorganisasjoner. De fleste tilhører landsomfattende selskap som VVO og SATO.

Finlands bostadsbolags förbund – KOVA er en nasjonal paraplyorganisasjon for ideelle boligselskaper i Finland. KOVAs oppgave er å samle alle de finske ideelle boligselskapene. KOVA har 112 medlemmer som eier, vedlikeholder og bygger rimelige og statssubsidierte utleie- og borettsleiligheter over hele Finland. Medlemmer er kommunalt eide boligselskaper og andre ideelle utleie- og boligselskaper.

Island har i likhet med Finland sterke tradisjoner for selveie. Sosialboliger ble bygget for selveie, ikke utleieboliger. Ved hjelp av rimelige lån kunne folk skaffet sin egen bolig. En annen særegenhet er at det først ble fart i den sosiale boligbyggingen på 1980-tallet, da andre land i Europa trappet ned sin sosiale boligpolitikk. Fagforeningene har spilt en avgjørende rolle i boligpolitikken. Boligpolitiske tiltak er utformet i avtaler mellom arbeidstaker- og arbeidskjøperorganisasjonene, der de faglige pensjonsfondene utgjør/utgjorde en avgjørende rolle (som om LO og NHO skulle forhandle om boligpolitikken i Norge).

Boligfinansieringsfondet (HFF), ble etablert i 1999 og er en uavhengig statlig institusjon ved at Statens bygningsfond og Arbeidernes Byggefond ble slått sammen. Fondet er økonomisk uavhengig og finansierer sine utlån og drift av egne inntekter. Fondet har et rent sosialt formål og skal bidra til at folk med svak økonomi kan kjøpe eller leie en «høvelig» bolig. I 2022 utgjorde sosiale utleieleiligheter 5,3 % av boligmassen, rimelige selveide boliger 3,5 prosent.

Norge valgte boligkooperasjonen framfor utleieboliger da boligpolitikken ble utformet etter andre verdenskrig. Den utgjorde rundt 15 prosent av boligbyggingen, opp mot 40 prosent i de store byene.

Husbanken var det viktigste boligpolitiske virkemidlet og sto for 75 prosent av alt som ble bygget og 75 prosent av byggekostnadene. Kommunene sørget for rimelige tomter. Det var krav til areal, kvalitet, kostnader og omsetningskontroll. Med liberaliseringen på 1980-tallet ble all pris- og omsetningskontroll fjernet. Boligkooperasjonen som utgjorde 15 prosent av boligmassen tilfløt nå det frie markedet.

Innenfor det sosiale sjiktet sitter Norge igjen med kommunale utleieboliger som utgjør 3,5 prosent av boligmassen.

• Les mer om sosial boligbygging i Norge.

I Norden begrenser nå offentlige subsidier og støtte seg til selektive ordninger til folk med spesielle behov. Bortsett fra i Norge sikrer myndighetene fortsatt tilgang til kapital til boligbyggingen.

• sosial boligbygging
• sosial boligbygging i Norge

• Bo Bengtsson (red., Sverige) Erling Annaniassen (Norge), Lotte Jensen (Danmark), Hannu Ruonavaara (Finland), Jón Rúnar Sveinsson (Island): Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historisk ljus, Égalité, 2013.
• Stugu, Stein: Vi trenger en inkluderende boligpolitikk. Hva er handlingsrommet for sosial boligpolitikk, DEFACTO, 2018
• Kunnskapsgrunnlag for en kommunal boligpolitikk. Oslo kommune. 2019
• Kristin Aarland & Jardar Sørvoll: Norsk boligpolitikk i internasjonalt perspektiv. En sammenligning av boligmarkeder og boligpolitikk i sju europeiske land. OSLOMET/NOVA Rapport nr. 7/21