OBOS

I 1928 stiftet Bygningsarbeiderforbundet Bygningsarbeidernes Boligproduksjon (BB) og i 1929 Oslo og Omland Bolig og Sparelag (OOBS) som forvaltningsorgan. Boligbyggelaget ble startet av bygningsarbeidernes leder i Oslo, Martin Strandli og arkitekt Jacob Christie Kielland. Første generalforsamling var i 1931. Josef Jensen, som satt i Arbeiderpartiets sentralstyre, ble formann i styret. Jacob Christie Kielland ble sekretær. Martin Strandli gikk inn i styret og ble kontrollør. OOBS ble stiftet som en åpen medlemsorganisasjon som skulle bygge og forvalte boliger og i tillegg motta medlemmenes sparemidler. Det siste var viktig, for selskapet trengte kapital. Det var vanskelig å skaffe byggelån. Den viktigste långiveren var landets forsikringsselskaper, og mangelen på gode kredittordninger hemmet boligbyggingen.

Det første og viktigste prosjektet bygget av BB og forvaltet av OOBS var Etterstad I (1931) med Jacob Christie Kielland som arkitekt. Dette skulle være første trinn i en utbygging på Etterstad, men som stoppet opp på grunn av andre verdenskrig.

Maridalsveien 64, med 98 leiligheter, var det første boligprosjektet bygget etter initiativ fra OOBS og sto ferdig i 1932. OBOS skulle fortrinnsvis bruke kooperative produksjonsselskap, så som BB, men utlyste framtidige prosjekter på anbud.

Grunnlaget for det tette samarbeidet mellom Jacob Christie Kielland og tømrermester Martin Strandli ble lagt i oppføringen av Holtet Hageby på Bekkelagshøyda. Oslo Faglige Samorganisasjon, som ble stiftet i 1919/1920, vedtok i 1920 å danne Fagforeningenes Kooperative Bolig- og Byggeselskap (FKBB) med sikte på å få bygget boliger til sine egne medlemmer. I 1923 utlyste FKBB en planleggings- og arkitektkonkurranse for hagebyen. Vinnerutkastet hadde tittelen Den røde by og var utarbeidet av arkitekt Kielland. Byggeleder ble Strandli. Det ble bygget 180 leiligheter i to- og firemannsboliger. Stor grad av egeninnsats bidro til rimeligere boliger. FKBB gikk etter hvert inn i BB og OOBS for å styrke disse, etter initiativ fra blant andre Einar Gerhardsen. Også OOBS slet og fikk ikke bygget mye. Kielland fikk jobb som sekretær hos byarkitekten, og Strandli fikk jobb som hovedkasserer i Bygningsarbeiderforbundet.

I løpet av 1930-årene bygget OOBS/OBOS over 2500 boliger. Boligene finner vi på Tøyen, langs Maridalsveien og Christian Michelsens gate, på Sagene, på Ila og på Balkeby, i hovedsak blokker på fire til fem etasjer med yttervegger av murstein, der de fleste leilighetene er toroms på vel 50 kvadratmeter. I 1939, etter ti års virksomhet, hadde OBOS rundt ti ansatte og 1994 medlemmer.

De kooperative byggeselskapene ga ikke noen kontinuerlig boligproduksjon. Så fort medlemmene hadde fått sine boliger, kjølnet interessen for videre boligbygging, og selskapene ble lagt ned. Jacob Christie Kielland, som da var sekretær ved byarkitektens kontor, fikk i oppgave å utrede boligkooperasjonen og det offentliges rolle. Han skulle blant annet vurdere Hyresgästernas Sparkasse- och Bygnadsförening (HSB) i Stockholm som mulig modell for et kooperativt selskap i Oslo. Hovedspørsmålet var om kommunen skulle satse på utleieboliger (som ble den dominerende formen i Sverige) eller kooperativer.

Kiellands utredning Oversikt over boligpolitikk, boligbygging og allmennyttige byggeselskaper i utlandet forelå februar 1933. (Kommunalt dokument nr. 30 1933). Han foreslo et nært samarbeid mellom kommunen og boligkooperasjonen. Videre hevdet han at det var nødvendig med et boligbyggelag som skulle stå for oppføring av boliger, mens de ferdige boligene ble skilt ut som egen juridisk enhet i borettslag. For å sikre en økonomisk ryggrad burde boligbyggelaget få en stadfestet rett til forretningsdrift av borettslagene. På denne måten skulle det også høstes erfaringer og kunnskap fra forvaltning av de ferdige boligene. Frivillig sparing skulle bidra til å sikre økonomien.

Med bakgrunn i blant annet Kiellands utredning inngikk Oslo kommune et samarbeid med OOBS i 1935, og navnet ble endret til Oslo Bolig og Sparelag – OBOS. Oslo kommune fikk representanter både i styret og representantskapet. OBOS ble kommunens viktigste redskap i boligpolitikken og forpliktet seg til å skaffe tomter til boligbyggingen. Videre skulle kommunen disponere et visst antall leiligheter i borettslagene for utleie til beboere som ikke hadde råd til innskudd. Kommunens økonomiske støtte begrenset seg til å garantere for byggelånene. Uten kommunale garantier var det nesten umulig å få lån. I noen tilfeller bidro kommunen også med såkalte dyrtidslån, og kommunen stilte enkelte tomter til disposisjon for OBOS. Til å begynne med måtte likevel OBOS kjøpe tomter til markedspris og operere på samme vilkår som andre boligbyggere. Samarbeidet med kommunen de første årene førte ikke til lavere boligpriser for OBOS' egne medlemmer, men det bidro til å styrke organisasjonen og holde boligbyggingen oppe.

OBOS-administrasjonen fikk lokaler i Skippergata og besto fra begynnelsen av en forretningsfører/direktør, en kassererske, en kontorsjef og en kontordame. Etter hvert ble det ansatt en arkitekt og to byggekondoktører. Martin Strandli var styreformann i OOBS/OBOS fra 1934 til 1946, mens Kielland ble direktør. Strandli overtok som direktør i 1946, mens Kielland ble Statens Boligdirektør og ledet Boligdirektoratet fra 1946 til 1967. OBOS' første bygg etter at OBOS ble kommunens byggende organ, var Galgeberg 3, ferdig i 1936. Det var to rom og kjøkken på 51 kvadratmeter, og bad og sentralvarme.

Under andre verdenskrig satte NS-styret inn en person i styret. Det fikk ikke praktiske konsekvenser da det ikke ble holdt styremøter. Både Carsten Boysen og Martin Strandli satt på Grini, etter hvert også Einar Gerhardsen. Her ble mye av boligpolitikken som ble rådende etter krigen, diskutert og fastlagt. På slutten av krigen planla OBOS en rekke prosjekter slik at byggingen kunne starte så fort freden kom. Det var i områder som Tøyen, Maridalsveien, Iladalen og etter hvert Keyserløkka, Teisen, Etterstad og Nordre Åsen med flere. Helgesensgate 78 var det første som ble ferdigstilt etter krigen.

For å sikre kapital til boligbyggingen ble Husbanken opprettet i 1. mars 1946. Etter hvert kom det som skulle bli den norske modellen for boligbygging, der

• staten sto for finansiering og lovgivning
• kommunene regulerte og skaffet rimelige tomter
• private, inklusive boligkooperasjonen sto for boligbyggingen
• de kooperative boligene ble pris- og omsetningskontrollert for sikre at de offentlige subsidiene forble i boligene og ikke tatt ut av den enkelte beboer dersom/når hen skulle selge boligen

I påvente av lov og Boligbyggelag og Borettslag ble boligene organisert som aksjeselskap. OBOS flyttet i 1946 til 4. etasje i Samfunnshuset. Staben økte fra 10 i Skippergata til nå 70 personer. Frode Rinnan som var OBOS' «husarkitekt» flyttet også inn i Samfunnshuset. Kontoret Rinnan og Tveten regulerte Østensjøbyen og Lambertseter og tegnet en rekke boligområder. Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), som ble stiftet i 1946 med Carsten Boysen som generalsekretær, flyttet også inn i OBOS' lokaler. Det første OBOS-bladet kom ut i 1947.

Frem til 1948 overtok kommunen alle OBOS-leilighetene. Da ble det enighet om at kommunen bare skulle overta 10 prosent av leilighetene mot at OBOS overtok alle som da sto på søkelistene til boliger i Oslo og Aker, rundt 11 000 husstander. Oslo kommune og Aker ble slått sammen i 1948, og litt senere gikk Aker Boligbyggelag inn i OBOS. Etter sammenslåingen av de to kommunene overtok OBOS aksjene i Ekebergbanen og fikk derved tilgang til arealene på Lambertseter.

Østensjøbyen ble planlagt for 50–60 000 beboere. Her finner vi Lambertseter, Opsal, Bogerud og Bøler. OBOS bygget i alt 4686 boliger på Lambertseter, hvorav om lag halvparten var treroms. De første boligene var innflyttingsklare i 1952. Bydelen var planlagt for 10 000 beboere, men tilstrømningen til byene ble større enn forutsett. I 1968 bodde det 18 000 beboere i bydelen. Mange av landets fremste arkitekter prosjekterte de ulike borettslagene, noe som skapte variasjon mellom de ulike husgruppene. I tråd med planidealene ble det bygget et senter, skole, barnehager, idrettsplass og etter hvert kirke og andre fellesfunksjoner. Husene ble gruppert rundt tun og lekeplasser. Det var avsatt én parkeringsplass for hver syvende bolig, med sikte på at det kunne bosette seg yrkessjåfører som tok med seg bilen hjem. Annen parkering var ikke aktuelt (bilsalget i Norge ble først frigitt i 1960).

OBOS bygget kjøpesentret på Lambertseter som først sto ferdig i 1958. For ikke å belaste borettslagene stiftet OBOS i 1952 datterselskapet OBOS Forretningsbygg med egen finansiering. Selskapet tok seg også etter hvert av parkeringsanlegg. OBOS Forretningsbygg fikk egen stab og ledelse i 1983. Det var i byene at boligkooperasjonen fikk størst betydning. I 1948 og 1949 bygget OBOS 50 prosent av boligene i Oslo. På landsbasis sto boligsamvirket for bare rundt 5 prosent av boligbyggingen på 1950-tallet.

I løpet av 1950-tallet bygget OBOS 20 000 leiligheter. I 1955 hadde OBOS nesten 50 000 medlemmer.

I 1960 sto leilighet nummer 25 000 ferdig i Skøyenlia borettslag på Opsal. I tillegg hadde OBOS bygd mellom 2000 og 3000 boliger for kommunen, bedrifter, organisasjoner, sykehus, blinde og private boligbyggelag pluss et halvt hundre forretningsbygg, garasjer, barnehager og industribygg.

Martin Strandli gikk av som direktør i 1960, 70 år gammel, og Odvar B. Solberg ble ansatt som ny direktør. OBOS flyttet inn i høyblokken på Hammersborg i 1965, med resepsjonen i første etasje og utleie til andre av de øverste etasjene.

Tilflytting til Oslo på 1960-tallet var stor. OBOS fikk 4–5000 nye medlemmer hvert år. Utbyggingen fortsatte rundt Østensjøvannet og deretter i Groruddalen med Romsås på vestsiden av dalen og Tveita, Furuset, Lindeberg og Trosterud på østsiden. En viktig forutsetning for denne byveksten var det nye T-banenettet som fanget opp både Groruddalen og Østensjøbyen. Den bokstavelig talt høye utnyttelsen langs T-banenettet ble begrunnet med behovet for et stort antall passasjerer til den kostbare utbyggingen.

Frem til 1960 var ikke virksomheten i boligkooperasjonen lovregulert. Den 1. juli dette året trådte Lovene om boligbyggelag og borettslag i kraft, og bygget på det organisasjonsmønsteret boligkooperasjonen selv hadde skapt. Fra 15. august 2015 ble 1960-lovene erstattet av Bustadbyggjelagslova og Borettslagslova, begge vedtatt i 2003. Loven har blant annet regler om hvordan et boligbyggelag stiftes, om lagets virksomhet, om boligbyggelagets organer og ledelse (generalforsamling, styre og daglig leder), og regler om sammenslåing, oppløsning og avvikling av boligbyggelag.

Borettslag som er stiftet av et boligbyggelag, kalles gjerne tilknyttede borettslag, og her er det vedtektsfestet at andelseierne også skal være medlemmer i et bestemt boligbyggelag. Alle borettslag som ikke har en slik vedtektsbestemt tilknytning, er frittstående, men de kan ha et boligbyggelag som forretningsfører på vanlig kommersiell basis. Borettslagsloven gjelder både tilknyttede og frittstående lag, men det er en del regler som bare gjelder i de tilknyttede lagene.

På 1960-tallet ble boligbyggingen sterkt rasjonalisert, ikke minst ved bruk av ferdigproduserte betongelementer fra fabrikk. Kranbanene kom til å styre bebyggelsesplanene, og blokkene ble høyere. Det var skarpe diskusjoner om nødvendigheten av å bygge i høyden, noe som toppet seg ved regulering av Tveitablokkene. Frode Rinnan hadde foreslått 20 etasjer. Det ble 14.

På grunn av det store behovet for erstatningsleligheter etter sanering i sentrale byområder ønsket Oslo kommune å overta flere enn de 10 prosentene av boligene som avtalen av 1948 fastsatte. Kommunen fikk etter hvert overta opp mot 25 prosent av boligene. På Ammerud overtok kommunen 50 prosent av leilighetene. Boligene ble tildelt etter ansiennitetsprinsippet, og styrene godkjente i svært få tilfeller overføring av ansiennitet til nære slektninger og ektefeller. Det forandret seg med lovene av 1960. Da ble det slått fast at andeler og derved ansiennitet kunne overføres til ektefelle, søsken og barn. Også bytte av bolig ble nå en rettighet.

Enslige ble til å begynne med ikke tildelt OBOS-leilighet. De var forbeholdt familier, og fram til 1967 krevde OBOS vielsesattest. Heller ikke Husbanken finansierte boliger til enslige. Ensliges Landsforbund ble stiftet i 1957 og la press på Stortinget, Husbanken og OBOS. Først i 1959 oppnådde de å få adgang til ettroms leiligheter med kjøkken. Det ble også gitt anledning for enslige å kjøpe toromsleiligheter, men soverommet måtte bare ha plass til enkeltseng. Reglene ble endret i 1968, og enslige fikk adgang til toromsleiligheter. To av tre OBOS-leiligheter i 1960-årene var på tre eller fire rom eller større.

Romsås ble OBOS siste og største prosjekt på 1960-tallet og sto ferdig i 1973. Området består av 2600 boliger, i hovedsak på tre og fire rom, men også noen på to og fem rom, trygdeboliger, eldreboliger og ulike senter- og næringsarealer. De seks borettslagene er knyttet sammen med et nettverk av bilfrie gangveier, med biladkomst i ring utenfor boligområdene. Romsås senter ble bygget med svømmehall, bibliotek, pleiehjem, legekontor, restauranter og forretninger. T-banestasjonen lå i fjellet under senteret. Senteret mistet mye av sin attraktivitet på 1980-tallet, og en rekke funksjoner ble lagt ned.

Opprinnelig var det planlagt småboliger, og OBOS dannet A/S Ringsakerhus sammen med Moelven bruk i 1965 for produksjon av disse. Økonomi og Oslo kommunes planer, blant annet knyttet til T-banen, gjorde at planene ble endret til dagens blokkbebyggelse. Det ble ikke oppdrag for Ringsakerhus som derved fikk store økonomiske problemer. Selskapet ble reddet av Skjettenutbyggingen 1969–1973. Etter det trakk OBOS seg ut av Ringsakerhus.

På 1960- og 1970-tallet bygget OBOS om lag 40 prosent av boligene i Oslo. Odvar B. Solberg døde høsten 1968, og Ivar Mathiesen overtok som direktør. Han var varaordfører i Oslo.

Tomtemangel i Oslo gjorde at OBOS begynte å kjøpe tomter i nabokommunene, blant annet i Vestby, Ski, Skedsmo og Nittedal. Folketallet sank i Oslo fra 1965, barnefamilier bosatte seg i nabokommunene, og skatteinntektene gikk ned. Presset på boligmarkedet forble likevel fortsatt stort. Det kom 4000–5000 nye medlemmer hvert år, men OBOS kunne bare bygge om lag halvparten.

I 1970-årene ble de store feltene Ellingsrud, Haugerud, Trosterud og Furuset ferdige. Boligene ble både større og bedre i tråd med den generelle velstandsveksten. Nesten halvparten av alle leiligheter i nye borettslag i 1970-årene var på fire rom eller mer. I 1975 sto OBOS-bolig nummer 50 000 ferdig. Samme året ble det borgerlig flertall i bystyret, og OBOS mistet fortrinnsretten til kommunale tomter.

I begynnelsen av 1980-årene steg både arbeidsledigheten og boligprisene. For første gang hadde OBOS boliger til salgs som ingen ville kjøpe, blant annet på Holmlia. En rekke mer eller mindre ferdige borettslag manglet kjøpere. Unntaket var Casinetto og Silkestrå på Oslos vestkant. Planleggingen av Holmlia startet allerede i 1973, og de siste boligene sto ferdige i 1983. Tomme leiligheter truet med at OBOS kunne gå konkurs. Martin Mæland ble direktør i 1983 og initierte en aktiv markedsføring av boligene. Boligbyggingen stoppet opp i 1984, og i 1985 ble bare 312 boliger ferdigstilt. Kreditten ble sluppet løs i 1985, og salget på Holmlia tok seg opp, frem til alt var solgt.

På 1970-tallet vokste interessen for å ta vare på den gamle bebyggelsen i Oslo, framfor å rive. I 1978 ble Oslo Byfornyelse opprettet og organisert som et privat aksjeselskap der Oslo kommune var største eier. Oslo Byfornyelse sto for større oppgraderinger av eldre bebyggelse i Oslo på 1980-tallet med innlegging av vannklosetter, bygging av moderne bad og generell oppgradering av boligstandard. Martin Meland satt i styret, og OBOS sto for fornyelsen av en rekke bygårder, blant annet på Grünerløkka. Leiligheter ble slått sammen. Arbeidet ble drevet fram til 1991, før Oslo Byfornyelse AS ble avviklet i 1995. Byfornyelsen innebar også nybygging der eksisterende bygårder ikke lot seg rehabilitere. OBOS og Oslo Byfornyelse AS var byggherrer for Lilleparken Borettslag med 43 nye leiligheter.

Nye OBOS-boliger ble solgt til selvkost, og ansiennitetsprinsippet som bestemte hvem som skulle få kjøpe. Ved salg av leilighet hadde beboere i tilknyttede borettslaget forkjøpsrett. Hvis ingen var interessert, skulle boligen selges tilbake til OBOS/Boligbyggelaget, med mindre den skulle byttes med en annen leilighet. Boligene skulle selges til takst.

I 1969 ble prisreguleringen på selveierboliger opphevet, inkludert husbankfinansierte eneboliger. Disse boligene, som også var subsidierte, kunne nå selges fritt. Slik oppsto det to parallelle boligmarkeder – ett fritt og ett regulert. Bytteretten gjorde det etter hvert mulig å ta penger under bordet. Det var vanskelig å kontrollere mer eller mindre fiktive bytter. Frittstående borettslag hadde ikke regler som innebar tvunget salg tilbake til borettslaget/boligbyggelaget, men boligene skulle fortsatt selges til takst. Her var det lettere å ta penger under bordet. Taksten tok utgangspunkt i innskuddet som så ble prisjustert og utgjorde bare en del av boligens verdi, der beboerne i flere år hadde betalt ned på Husbanklånet gjennom husleien. Taksten ble derfor betydelig lavere enn markedsprisen.

I 1977 vedtok Stortinget at forkjøpsretten også skulle gjelde for frittstående borettslag. Protestene ble omfattende og starten på en politisk prosess mot et fritt boligmarked. Prisregulering på aksjeleiligheter og frittstående borettslag ble opphevet i 1982. For leiligheter i tilknyttede borettslag ble takstene hevet betydelig for å imøtegå all kritikken. I realiteten ble det fra nå av fri markedspris i hele landet. Takstplikten ble endelig avskaffet for alle boliger i 1988.

Dereguleringen førte til at 14 prosent av boligene i Norge konverterte fra «rimelige» kooperative boliger til selveierboliger og markedspris. Mens utsatte grupper og folk med svak økonomi tidligere kunne integreres i den ordinære boligmassen, ble de nå henvist til offentlige «sosialboliger». Disse utgjør på landsbasis bare 3,4 prosent av boligmassen.

Husbanken rolle ble også endret. Fra å være en bank for den «ordinære» boligbyggingen skulle den nå være en bank for de med dårligst råd med problemer med å komme inn på boligmarkedet. Husbanken ble sosialbank, ikke en boligbank. Den norske modellen for sosial boligbygging ble gradvis fjernet på 1980-tallet. Det frie kredittmarkedet førte til omfattende boligbygging og omsetning av boliger til stadig høyere priser. Renten kom opp i 15 prosent. Mange tok opp gjeld de i etterkant ikke maktet å betjene. Norge gikk inn i det som ble kalt for jappetiden. I oktober 1987 brøt New York-børsen sammen, med konsekvenser for økonomien og boligmarkedet også i Norge. Boligprisene ble halvert i løpet av de neste fem årene. Banker og boligbyggelag var i ferd med å gå konkurs. Staten overtok flere banker og reddet boligbyggelag med tilskudd. OBOS tapte rundt 300 millioner kroner mellom 1988 og 1993.

I 1984 hevet Oslo kommune festeavgiftene til markedspris. Alternativt kunne borettslagene kjøpe tomtene, og valgte det. Etter forhandlinger ble sluttsummen OBOS-borettslagene 518 millioner kroner. Av dette betalte OBOS og OBOS Forretningsbygg 450 millioner. Utbyggere måtte fra nå av selv bekoste utgifter til infrastruktur som vei, vann og kloakk.

OBOS ble en markedsorientert utbygger på samme måte som de andre store boligbyggerne som Mesterhus, Selvaag Bolig, Skanska Norge og JM Norge med flere. Forskjellen er at overskuddet føres tilbake til konsernet, ikke til utbytte for private eiere. OBOS har også innført ordninger som til dels går på tvers av de «vanlige» markedsmekanismene for salg av boliger. Med OBOS Deleie kan man kjøpe bare en del av leiligheten, mellom 50 og 90 prosent, og nedbetale restbeløpet etter hvert. Med OBOS Bostart får man en reduksjon av prisen på om lag 10 prosent mot at man forplikter seg til å selge boligen tilbake til OBOS når den skal selges.

Anledningen for kommunene til å oppnevne sine representanter i boligbyggelagene ble fjernet ved den nye boligbyggelagsloven som trådte i kraft i 2005. Da gikk de to siste representantene fra Oslo kommune ut av styret i OBOS.

Det var full krise ved inngangen til 1990-tallet. Ikke bare lå boligbyggingen nede, OBOS satt også med et stort antall ferdige boliger som det var umulig å få solgt. Dette var til dels boligprosjekter som var igangsatt under jappetiden, da byggeprisene var på sitt høyeste. I en slik situasjon var det utenkelig å sette i gang bygging av nye boliger.

Bruktboligprisene nådde bunnen i januar 1993. Derifra gikk det oppover, i takt med at rentene ble satt ned. I løpet av 1993 steg prisen på brukte OBOS-boliger med 26 prosent, og lageret av usolgte nye boliger ble tømt. Det skulle likevel ta enda en stund før boligbyggingen kom i gang igjen. I 1995 ferdigstilte OBOS bare 95 boliger. Under krisen tidlig på 1990-tallet var det forvaltning, eiendomsmegling, forretningseiendommer og finansvirksomhet som holdt OBOS i gang, mens selve boligbyggingen var et tapsprosjekt.

Kværnerbyen i Lodalen i Oslo var et tradisjonelt industriområde der produksjonen ble nedlagt i 1999. Fabrikkområdet ble solgt til OBOS, som har utviklet området til en stor boligby. De første boligene sto ferdig i 2006. OBOS Forretningsbygg bygget om den gamle maskinhallen til kontorer. Samlet har OBOS bygget 1800 boliger og 55 000 kvadratmeter næringsarealer.

Fornebu i Bærum kommune utvikles til en ny bydel som skal forbindes med T-bane til Oslo sentrum. Det skal bygges totalt 11 000 boliger, hvorav OBOS vil stå for cirka 7000. Når alt er ferdig, vil det bo og arbeide cirka 55 000 mennesker på Fornebu.

I Oslo planlegger og bygger OBOS 1000 boliger på Vollebekk, 2000 boliger på Ulven og 1000 boliger på Frysja.

Per 2022 hadde OBOS om lag 260 000 boliger under forvaltning og vel en halv million medlemmer.