sameigelova

Formålet med sameigelova er å regulere sameieres rettigheter og plikter i sameieforholdet.

Det avgrenses mot tilfeller der det er andre rettigheter enn eiendomsrett som er delt mellom flere (for eksempel der flere har en bruksrett eller avgrenset råderett til en ting), men i vid forstand kan loven brukes analogisk ved deling av andre rettigheter enn eiendomsrett, for eksempel en veirett eller rett til bryggeplass, se dom i Agder lagmannsrett av 5. mai 2014 (LA-2013-190980), der sameielova sine regler blir brukt for et veilag, der det var et «rettighetssameie», ved at det var flere rettighetshavere til samme særret som var en rett til vei over hverandres eiendommer.

Hovedregelen er likedeling, men det er mulig å avtale annen eierandel. Ved sameie som har oppstått ved felles erverv/kjøp uten avtale, for eksempel i samboerforhold, vil innsatsfordelingen mellom partene kunne gi grunnlag for fastsetting av sameieandel, slik at den parten som har bidratt mest økonomisk får en tilsvarende større andel. Rettspraksis viser at det kreves klar dokumentasjon for å fravike likedelingsregelen basert på ulikt økonomisk bidrag, men det er ikke krav om klart skille i innsatsen. Se avgjørelsene Rt. 1978 s. 1352 og RG 1986 s. 867.

Sameierne rett til å bruke tingen til det den var «etla» til, som vil si det tingen var ment brukt som (formålet) når de opprettet sameiet. Det kreves ikke en klar avtale om bruksformålet. Også partenes forutsetninger om bruksforholdet vil være avgjørende. I tilfeller der det ikke er grunnlag for å fastslå hva partene tok sikte på å bruke sameietingen til, må man gå ut fra at partene tok sikte på å bruke tingen til det som objetivt sett fremstår som det naturlige. Ofte vil partenes faktiske bruk av tingen gi rettledning, men dette blir gjerne fanget opp av alternativet «vanlig brukt til».

Det er et krav om at bruken ikke må være «uturvande eller urimeleg til meins for nokon medeigar», hvilket betyr at bruken ikke må være unødvendig eller urimelig til hindring for noen medeier. Dette er en kvalitativ avgrensning av bruken, innenfor rammen av retten til å bruke/utnytte tingen. «Uturvande eller urimeleg» er alternative vilkår og det er derfor tilstrekkelig at et av vilkårene er oppfylt.

Forbudet mot bruk som er «uturvande» (unødvendig), rammer for det første tilfeller der bruken i seg selv ikke har noe fornuftig formål. Dette inkluderer tilfeller der bruken blir gjort for å skade de andre sameierne sine interesser (sjikane-tilfeller), og tilfeller der bruken ikke kan sies å ha noe fornuftig formål, men uten at det foreligger en sjikane-hensikt.

«Urimeleg til meins» (urimelig til hinder) vil bruken være dersom ulempen eller skaden for medeierne overstiger grensen for det som er rimelig å tåle i sameieforhold («tålegrensen»). Hva medeierne må finne seg i, vil i noen grad måtte rette seg etter hva som er vanlig eller forventet ut fra forholdene i det konkrete sameiet, jf. Rådsegn 4 frå Sivillovbokutvalet. Tålegrensen etter denne forutsetningen var til behandling i Høyesterett (Rt. 1980 s. 215). Saken gjaldt utleie av hybler i første etasje i et eldre og dårlig isolert hus, der en av sameierne bodde i andre etasje. Utleien ble vurdert som « urimeleg til meins» og gav sameieren i andre etasje rett til å bli utløst etter sameigelova § 13. «Meins» omfatter både fysisk skade, ulempe i form av lukt, støy o.l. og risiko for skade (psykisk ulempe). Rettspraksis knyttet til det tilsvarende kriteriet i grannelova § 2 (naboloven) og servituttlova § 2, kan gi rettledning om hvilke momenter som skal legges vekt på, men det skal gjerne mindre til for at noe er «urimeleg» mellom sameiere enn mellom naboer.

• sameie

• Lovdata: sameigelova