Kronikk Aftenposten

Skiftende regjeringer har i hovedsak ført den samme boligpolitikken, med overgang til et fritt boligmarked. Kronikkoverskrift i Aftenposten 15. januar 2016.

Kronikk Aftenposten
Av .
Birkebeinerkvartalet Bergen

Birkebeinerkvartalet, 1988, tegnet av Arkitektgruppen CUBUS ved sivilarkitekter MNAL Hans-Jacob Roald og Bertram Dybwad Brockmann, har en høy standard på leilighetene til å være sentrale byboliger. Torommer med romslig stue og spiseplass på kjøkkenet. Firerommer i to plan.

Birkebeinerkvartalet Bergen
Lisens: CC BY NC SA 3.0
Stiklestadkvartalet Oslo

Utnyttelsen presses langt opp i en del nye byboligprosjekter. Stiklestadkvartalet i Oslo, bygget i 2009.

Stiklestadkvartalet Oslo
Lisens: CC BY NC SA 3.0
Bakgård Grünerløkka

Byfornyelsen på 1980-tallet frigjorde bakgårder sentralt i byen og etablerte fine uteplasser for beboerne.

Bakgård Grünerløkka
Lisens: CC BY NC SA 3.0
Kværnerbyen Oslo
Kværnerbyen i Oslo bygget ut av OBOS fra 2005. Her er bare ett borettslag husbankfinansiert. Kværnerbyen har et flott park- og vanndrag gjennom området, noe som gjør det attraktivt for barnefamilier, men boligblokkene er for kompakte med til dels mørke utearealer.
Kværnerbyen Oslo
Lisens: CC BY NC SA 3.0

Sosial boligbygging skal sikre befolkningen boligtil en akseptabel pris. Sosial boligbygging skiller seg fra det frie boligmarkedet ved å regulere pris, kvalitet og omsetning. Den skal også sikre at ressurser i boligsektoren ivaretas på en for samfunnet økonomisk, kvalitetsmessig og miljømessig god måte. Etter 1980-tallet ble store deler av det som tidligere hadde utgjort en sosial boligbygging i Norge, avviklet.

I perioden fra 1980 og utover ble Liberaliseringen i Norge, av både kreditt- og boligmarkedet, ledd i en større internasjonal trend, ledet an av politikere som Margaret Thatcher i England og Ronald Reagan i USA. I Norge kom gjennombruddet med Kåre Willoch-regjeringen i 1981. På Stortinget ble det enighet om hovedtrekkene i omleggingen som innebar at:

Husbankens generelle ordninger som subsidierte vanlige boliger slik at de fikk en høvelig standard til akseptabel pris, ble erstattet av selektive ordninger etter sosiale kriterier. Husbanken konverterte fra boligbank til sosialbank. Privatbankene overtok i all hovedsak boligfinansieringen.

  • Husbanken fikk ikke lenger stille krav til boligens utforming.
  • Kommunene tok markedspris for tomtegrunn og overlot mye av bolig- og byplanleggingen til private utbyggere og konsulenter. Tomter ble solgt ut.
  • Pris- og omsetningskontrollen på andelsleiligheter ble fjernet, og boligbyggelagene ble utbyggingsselskaper på linje med private utbyggere og eiendomsutviklere.

Sosial boligbygging reduseres

Bunnen falt ut av den sosiale boligbyggingen, i motsetning til i Sverige og Danmark som fortsatt satset på kommunale utleieboliger og allmennyttige boligselskap.

I 1970 utgjorde boutgiftene i blokkleiligheter fortsatt rundt 20 prosent av en industriarbeiderinntekt, i nærheten av den formulerte målsettingen. Prosentandelen var høyere for de med lave inntekter. Etter hvert har boutgiftene steget markant i byer og tettsteder.

Etter andre verdenskrig tildelte Oslo kommune alle boligene som OBOS bygget etter sosiale kriterier og leiegårdkontorets liste. Andelen ble gradvis redusert til 10 prosent av boligene på slutten av 1970-tallet. Mens utsatte grupper og folk med svak økonomi tidligere kunne integreres i den ordinære boligmassen, ble de nå henvist til offentlige «sosialboliger». Med etablering av et fritt boligmarked, også for de kooperative boligene, forsvant mesteparten av det som hadde vært det «sosiale sjiktet» i boligmassen. Boligkooperasjonen sto for om lag 14 prosent av boligbyggingen på 1970-tallet. Sammen med de kommunale utleieboligene ble det til sammen 18 prosent, noe som også var en vanlig andel av boligmassen i andre europeiske land. Nå utgjør den sosiale boligmassen 3,5 prosent.

Husbankens betydning kom sterkt til uttrykk ved boligkrakket i 1989. Husbanken måtte finansiere all boligbygging, til tross for forsøkene på å redusere bankens rolle. Med bedre tider fra midten av 1990-tallet ble bankens rolle sakte, men sikkert redusert. I 1994 finansierte Husbanken 73 prosent av all boligbygging, i 2021 bare 7 prosent. Målsettingen om at boutgiftene ikke skulle overstige 20 prosent av industriarbeiderinntekt, ble forlatt. I 2021 var Bostøtte og Startlån to viktige virkemidler i Husbanken med sikte på å redusere bokostnaden til husholdninger med svak økonomi.

Høy boligstandard

I tråd med velstandsutviklingen økte også boligstandarden i Norge. Nye boligområder ble i økende grad reist med en blanding av småhus, terrassehus og blokker. Hvert prosjekt besto av færre leiligheter enn tidligere. Jevnt over ble det frem til 1988 bygd større og flottere boliger enn tidligere. Utover på 1990-tallet ble det bygget flere blokkleiligheter og småhus på bekostning av eneboliger. Gjennomsnittlig boligareal per person økte, fra 40 kvadratmeter i 1980 til nærmere 60 kvadratmeter per person i 2020. Det skyldes ikke at boligene ble større, men at husholdningene ble mindre, med færre personer i hver bolig.

I 1984 hadde Husbanken fortsatt minstekrav til antall rom og areal. Ingen bolig skulle være mindre enn to rom på 55 kvadratmeter. Trerommere skulle være mellom 65 og 75 kvadratmeter og en firerommer mellom 85 og 95 kvadratmeter. Etter at kravene forsvant, registrerte Husbanken en foruroligende utvikling mot mindre boliger med dårlige brukskvaliteter, 1991 fikk Husbanken gjeninnføre minstestandarden på 55 m2 for torommere.

Arbeiderpartiet tapte valget i 2001, og de borgerlige partiene dannet regjering med Erna Solberg som kommunal- og regionalminister med ansvar for boligpolitikken. Da ble minstestandarden fjernet fra regelverket. I stortingsmeldingen «Om boligpolitikken» som kom i 2004, heter det at «Regjeringens hovedstrategi for å nå sin visjon, og første hovedmål, er å legge til rette for et velfungerende boligmarked». Den andre målsettingen var «å skaffe boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet og hjelp til å bli boende i denne».

Fra 2005 var det bare Byggeforskriftene (TEK-17) og plan- og bygningsloven som definerer minstekrav til boligkvalitet. Fra og med Byggeforskriftene fra 2010 (TEK10) kom det strengere krav til energibruk og isolasjon i boliger samt krav til tilgjengelighet for funksjonshemmede/Universell Utforming (UU). To sentrale paragrafer i Byggeteknisk forskrift som vedrører boligkvalitet, er Kapittel 8: Opparbeidet uteareal og Kapittel 12: Planløsning og bygningsdeler i byggverk, der universell utforming står sentralt.Fra 1. juli 2021 ble § 8-10 Plassering av byggverk (jamfør § 17-1 i TEK17) fjernet.Da forsvant siste rest av statlige anbefalinger som ivaretar kvalitet på utearealer med tilstrekkelig sol.Forskriftene stiller ikke krav om andre forhold av betydning for boligens brukelighet utover UU. Det siste som forsvant, var krav om bodplass. I 2022 er det kommunene, gjennom reguleringsbestemmelser, som kan stille krav til både den enkelte bolig og bomiljøet.

Selv om Norge har en høy boligstandard, primært på grunn av alle småhusene, har det de siste årene vært et stekt press på å redusere arealene for de minste leilighetene i byer og pressområder. Oslo kommune har i 2022 en minstestandard på 35 m2, mens minstestandarden tidligere var på 55 m2 i tråd med Husbankens krav. Utnyttelsen er også blitt høyere, noe som reduserer antall timer med sol på utearealene.

Prosjekter som fortsatt var underlagt Husbankens kvalitetskrav på 1980-tallet, er Casinetto på Skøyen og Hallagerbakken på Holmlia i Oslo. Blant de største boligprosjektene i Oslo på 2000-tallet er Kværnerbyen-bygget av OBOS, Lørenbyen-bygget av Selvaag Bolig og Stasjonsbyen på Grefsen bygget ut av JM.

Byfornyelsen på 1980-tallet

Mange av drabantbyene mistet mye av sin attraktivitet fra 1980-årene og fremover. Middelklassen flyttet ut. Innvandrere og andre nordmenn med midlere og svak økonomi ble overrepresentert. Med boligkrakket i 1989 var de store feltutbyggingenes tid forbi. Nye prosjekter var mindre i målestokk og ble konsentrert om sentrale byområder. Havneområder i Europa og i Norge ble transformert fra (skips-)industri til foretninger, kontorer og boliger. Det første store prosjektet i Norge var Aker brygge i Oslo med priser som plasserer dette prosjektet et godt stykke unna «sosial boligbygging».

«Internationale Bauausstellung» (IBA) i Berlin i 1987 var en viktig inspirasjonskilde for by- og boligbygging. Brødrene Leon og Rob Krier tegnet og skrev om hvordan man skulle bygge i by, med vakre illustrasjoner og konkrete eksempler.

Ved siden av oppføringslånene ble derfor byfornyelseslån og tilskudd til byfornyelsen viktige låne- og støtteordninger fra Husbanken på 1980-tallet. Staten og Husbankens bidrag var avgjørende for den omfattende, og etter manges mening vellykkede, byfornyelsen på 1980-tallet, som Grünerløkka i Oslo, Fjellsiden i Bergen og Nedre Bakklandet i Trondheim. Byfornyelsen, med riving av bakgårder, utlufting av gamle bykvartaler, opprusting av leiegårdene og nye byboliger, fikk frem gode boligområder i indre by. Etter hvert økte utnyttelsen og antall etasjer. Utearealene ble mindre, og kvalitetene med de romslige halvprivate gårdsrommene ble sterkt redusert.

Høye boligpriser

Beliggenhet overtok som ett av de viktigste kvalitetskriteriene. Prisene uttrykte i liten grad «tradisjonelle» boligkvaliteter som areal, planløsning og gode utearealer. I boken Hva koster en god bolig? ble det i 2021 undersøkt hva det kostet å bygge boliger i det sentrale østlandsområdet. Kostnadene ble sett i lys av hva boligene ble solgt for. Tallene viste at byggekostnadene utgjorde om lag halvparten av prisen på boligene, 50 000 kroner per kvadratmeter mot en salgssum på rundt 100 000 kroner per kvadratmeter. De mellomværende 50 000 kronene utgjorde tomtepris og fortjeneste (Martens og Moe 2021).

Liberalisering av sosial boligbygging

Boligkooperasjonen produserer fortsatt boliger, men i liten grad sosial boligbygging. Standard og pris er styrt av markedet, ikke av offentlige tiltak. Det som gjenstår av sosial boligbygging i Norge på begynnelsen av 2020-tallet, er kommunale utleieboliger og ideelle stiftelser, gjerne i samarbeid med boligkooperasjonen og kommunene, der pris og standard er regulert. Ofte er dette boliger til ungdom, førstegangsetablering og grupper med spesielle boligbehov, som funksjonshemmede.

OBOS tilbyr BO-start og Deleie. Med OBOS Bostart kan man kjøpe en ny bolig til en lavere pris enn ordinær markedspris, cirka 10 prosent reduksjon, – mot at OBOS får retten til å kjøpe boligen tilbake når den selges. Det betyr lavere lånebehov og krav til egenkapital. Med OBOS Deleie kan man kjøpe halve boligen, eller mer, og bo i hele. For resten av boligen betaler man et beløp tilsvarende markedsleie for OBOS' andel av boligen. Man må kjøpe minst 50 prosent av boligen, utenom det kan en selv velge hvor stor eierandel man ønsker å kjøpe. Senere kan man øke eierandelen inntil man eier hele boligen selv. Bo-start er et boligsosialt tiltak, Deleie ikke.

Husbankens låne- og tilskuddsordninger til brukergrupper med spesielle behov sorterer under sosial boligbygging. Startlån kan gis til barnefamilier, eldre, personer med nedsatt funksjonsevne eller andre som bor i en uegnet bolig og enten vil kjøpe bolig eller utbedre/tilpasse boligen sin. Husbankens grunnlån inkluderer lån til oppføring av miljøvennlige boliger, lån til oppføring av livsløpboliger og lån til oppgradering av eksisterende boliger. Videre gir Husbanken lån til utleieboliger til vanskeligstilte, lån og tilskudd til studentboliger og lnvesteringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjemsplasser.

Kommunene står sentralt i forvaltning av de statlige lånene og tilskuddene. Kommunene har etter sosialtjenesteloven § 15 og helse- og omsorgstjenesteloven § 3-7 et ansvar for å medvirke til å skaffe boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Bostøtteloven, folkehelseloven og plan- og bygningsloven har også bestemmelser som omfatter kommunens ansvar på det boligsosiale feltet.

Les mer i Store norske leksikon

Litteratur

Anbefalte oversiktsverk over sosial boligbygging i Norge:

  • Erling Annaniassen: Hvor Nr. 13 ikke er. Boligsamvirkets historie i Norge Bind 1 (1991). Gyldendal Norsk Forlag.
  • Erling Annaniassen: Nå bygger vi den nye tid. Boligsamvirkets historie i Norge Bind 2 (1996). Exil Forlag.
  • Erling Annaniassen: Tidene skifter. Boligsamvirkets historie i Norge Bind 3 (1996). Exil Forlag.
  • Tore Brantenberg (1996): Sosial boligbygging i Norge 1740 – 1990. Ad Notam Gyldendal og Husbanken.
  • Ela Reiersen og Elisabeth Thue: De tusen hjem. Den Norske Stats Husbank 1946-1996. Husbanken og Ad Notam Gyldendal AS 1996.
  • Jon Guttu (2003): Den gode boligen, Fagfolks oppfatning av boligkvalitet gjennom 50 år. Arkitekthøgskolen i Oslo.
  • Johan-Ditlef Martens og Ketil Moe: Hva er en god bolig? (2018). Universitetsforlaget
  • Johan-Ditlef Martens og Ketil Moe: Hva koster en god bolig? (2021). Fagbokforlaget
  • Sørvoll Jardar: Norsk boligpolitikk i forandring 1970-2010. Norsk institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring, NOVA. Rapport 16/11 (2011).
  • Sørvoll Jardar: Husbanken og boligpolitikken 1996-2021. (2021). Cappelen Damm Akademisk

Kommentarer

Kommentarer til artikkelen blir synlig for alle. Ikke skriv inn sensitive opplysninger, for eksempel helseopplysninger. Fagansvarlig eller redaktør svarer når de kan. Det kan ta tid før du får svar.

Du må være logget inn for å kommentere.

eller registrer deg