husleieloven

Husleieloven skiller mellom to typer husleieavtaler: De som gjelder boliger og de som gjelder lokaler. Det er bare avtale om leie av bolig som er definert i loven, alle husleieavtaler som ikke omfattes av denne definisjonen, er leie av lokale. Avgjørende for om det er leie av bolig, er ikke hvordan husrommet er innrettet, men hvilken bruk det er avtalt at leieren skal ha rett til. Skal han bo der, er det boligleie, mens utleie til alle andre formål enn beboelse, er leie av et lokale. Skal husrommet brukes både til beboelse og til annet, regnes det likevel som leie av bolig om ikke boligbruken er helt uvesentlig.

De fleste regler i husleieloven er felles for boliger og lokaler, men det er enkelte regler som bare gjelder den ene typen. Den viktigste forskjell på leie av bolig og lokaler, gjelder adgangen til å treffe avtaler som fraviker loven. Ved lokalleie er denne adgangen temmelig omfattende, mens det ved leie av bolig bare er noen få regler som kan fravikes i leiers disfavør, jf. § 1-2. I juridisk terminologi brukes gjerne uttrykkene preseptorisk (ufravikelig) og deklaratorisk (fravikelig). Ufravikeligheten gjelder bare i leiers disfavør. Det kan ikke avtales ordninger som er dårligere for boligleieren enn de husleieloven foreskriver. Det betyr videre at hvis man har avtalt noe annet enn lovens regel i leierens disfavør, gjelder ikke denne delen av avtalen, mens resten av avtalen er gyldig og bindende.

Hovedregelen er at en tidsbestemt leieavtale ikke kan sies opp før leieperioden er ute – til gjengjeld opphører den uten oppsigelse når tiden er ute. Ved leie av lokaler gjelder dette fullt ut, mens det ved leie av boliger er flere unntaksregler som behandles i avsnittet nedenfor. Det er ingenting i veien for å gjøre en avtale oppsigelig i leieperioden – enten for den ene eller for begge parter. I en slik situasjon betraktes avtalen som tidsubestemt i leieperioden, mens den betraktes som tidsbestemt når leieperioden er over. Avtalen kan også være helt uoppsigelig fra den ene parts side, men det forekommer relativt sjelden. Ofte har leieren en rett til å forlenge avtalen når tiden løper ut. I slike tilfeller må det skilles mellom avtaler der leieren ensidig kan forlenge at avtalen fortsetter (fornyelsesrett), og de tilfeller der han bare har en fortrinnsrett til fortsatt leie på markedsvilkår.

Selv om det er anledning til å bruke tidsbestemte leieavtaler ved boligleie, er det visse begrensninger og særregler. Ved leie av bolig kreves det at leieren skriftlig er gjort oppmerksom på at han ikke kan si opp avtalen før tiden er ute. Dersom leieren ikke har fått denne opplysningen skriftlig, er den tidsbestemte kontrakten fortsatt gyldig og bindende, men leieren kan si opp i leieperioden.

I husleieloven § 9-3 er det også viktige begrensninger i adgangen til å bruke tidsbestemte boligleiekontrakter. Hovedregelen er at en tidsbestemt kontrakt må vare i minst tre år. Er kontrakten inngått for en kortere periode er tidsbegrensningen ikke gyldig slik at avtalen da kan sies opp. Denne regelen har imidlertid en god del unntak: Ved utleie av loftsbolig, sokkelbolig eller del av tomannsbolig kan tidsbegrensningen settes ned til ett år, og ved utleie av egen bolig gjelder det ingen begrensninger i hvor kort tid som kan avtales. Det samme gjelder hvis utleieren har en annen saklig grunn til å avtale kortere tid enn tre/ett år.

Har man ikke avtalt når leieforholdet skal starte, bestemmer § 2-1 at leieren kan kreve å få overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble inngått, det vil si en gang mellom tre og fire måneder etter at avtale ble inngått. Overtakelse er skjedd når leieren har fått nøkler til husrommet og uhindret adkomst til eiendommen.

Når det hva man har leid og hvilke egenskaper husrommet skal ha, vil det nesten alltid være avtalt, for eksempel om boligen skal være møblert og på hvilken måte, eller om lokalet skal være nyoppusset og tilpasset leiers bruk. Har leieren sett husrommet ved avtaleslutningen uten å gjøre innsigelser, vil man regne med at han har godtatt husrommet slik det faktisk er. I de tilfeller der det ikke har vært befaring og avtalen ikke sier noe om kvaliteten, følger det av lovens § 2-2 at husrommet skal være ryddet og rengjort og i «vanlig god stand». Det er også viktig at husrommet skal passe til det formål leieren har oppgitt: har man leid et lokale til restaurantdrift må det være egnet til slik bruk.

Hvis utleieren ikke stiller husrommet til leiers disposisjon eller det er mangelfullt, har husleieloven en detaljert regulering av hvilke rettigheter dette gir leieren. Kort og skjematisk kan leieren:

• Kreve retting, det vil si at husrommet blir overlevert eller at manglene blir utbedret.
• Holde leien tilbake helt eller delvis.
• Heve leieavtalen dersom forsinkelsen blir langvarig eller manglene er vesentlige og ikke blir rettet innen rimelig tid.
• Kreve erstatning for sitt økonomiske tap dersom utleieren er skyld i kontraktsbruddet og også om han ikke er det, men det ikke skyldes forhold utleier ikke kan kontrollere.

Når det gjelder leiers plikter, er det betalingsplikten som er den viktigste. Det vil nesten uten unntak være avtalt hvor meget som skal betales og hvilke betalingsterminer som gjelder. Ved leie av lokaler er det full avtalefrihet og det kan for eksempel avtales at leien skal være en bestemt del av leiers salgsinntekter (omsetningsbasert leie). Det kan også avtales at leieren skal betale en del av utleiers utgifter etter regning, for eksempel vaktmesterutgifter eller renholdskostnader i et butikksenter. Ved leie av bolig står man ikke like fritt til å avtale slikt. Det følger av husleielovens § 3-1 at leien må avtales til et bestemt beløp, det kan for eksempel ikke avtales at det skal betales et kronebeløp og dessuten en andel av eiendommens skatter, avgifter og driftsutgifter. Dette gjør det mer forutsigbart for leieren hva han skal betale. Men det er unntak for utleiers utgifter til brensel, elektrisitet, vann og avløp – her kan det avtales at disse skal betales etter faktiske kostnader ved leierens forbruk. Ved leie av bolig kan det heller ikke avtales lengre betalingstermin enn én måneds forskuddsleie, men det kan avtales at leieren også skal innbetale et depositum.

Husleieloven har ingen regler om hvor høy husleien kan være, her er det full avtalefrihet. Men hvis det er avtalt en leie som er urimelig i forhold til markedsleien, kan den kreves nedsatt til markedsleie. Helt fra høsten 1939 har vi hatt husleieregulering i visse typer leieforhold, men denne reguleringen er blitt gradvis avviklet og den siste rest opphørte 31. desember 2009.

Hvis ikke annet er avtalt, kan det kreves at husleien for boliger reguleres i takt med konsumprisindeksen hvert år. Indeksregulering kan kreves selv om det ikke er uttrykkelig avtalt, men det kan avtales at leien ikke skal reguleres på denne måten. Selv om leien indeksreguleres, kan begge parter også kreves tilpasning til «gjengs leie» når det er gått tre år. Da skal husleien reguleres opp eller ned til et gjennomsnitt av hva som betales i lignende leieforhold. Gjengs leie vil gjerne øke mindre enn markedsleien når denne går opp, og falle mindre enn markedsleien når den går ned. For leieren er en regulering til gjengs leie bedre enn regulering til markedsleie når leienivået øker, men dårligere når leienivået faller. Tilpasning til gjengs leie kan kreves selv om det ikke er avtalt, men det kan avtales at slik tilpasning ikke skal skje, det vil si at husleien skal ligge fast. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan de kreve at tingretten oppnevner en takstnemnd som fastsetter den nye leie.

Det kan avtales at leieren skal betale et depositum, men det kan ikke være mer enn seks måneders husleie. Et depositum må settes på en egen bankkonto og så lenge leieforholdet varer, kan verken leier eller utleier disponere over det. Kostnader forbundet med kontoopprettelse betales av utleier. Etter at leieforholdet er slutt, kan banken på visse vilkår utbetale skyldig leie til utleieren, men først etter at leieren er varslet og har fått en fem ukers frist på å bringe saken inn for forliksrådet eller Husleietvistutvalget. På tilsvarende måte skal banken varsle utleieren hvis leieren krever depositumet utbetalt og utleier må da reise sak for å forhindre at utbetaling skjer. I stedet for depositum, kan det avtales at leieren skal stille en garanti for oppfyllelse av sine plikter, men summen av depositum og garanti kan ikke overstige seks måneders husleie.

Etter den tidligere husleieloven kunne det avtales at leieren også skulle yte et lån som vilkår for å få leie bolig. Etter den gamle husleieloven skulle slike lån sikres med en pantobligasjon i eiendommen. Leieavtaler på disse vilkår gikk under navnet obligasjonsleiligheter (også innskuddsleiligheter). Som vederlag for lånet fikk leieren en leierett som var uoppsigelig i minst fem år, og han kunne også overdra leieretten og fremleie leiligheten. Leie av obligasjonsleiligheter hadde likhetstrekk med leie av boliger i borettslag, men det var viktige forskjeller: Utleieren kunne innfri obligasjonslånet til nominell verdi og da mistet leieren de særretter han hadde hatt. Dagens husleielov setter forbud mot slike avtaler og hvis det er betalt innskudd i strid med denne regel, kan leieren kreve beløpet tilbake med forsinkelsesrente (morarente). Avtaler inngått før 1. januar 2000 er imidlertid fortsatt gyldige og reguleres av den tidligere husleieloven fra 1939 kapittel 9.

Ved boligleie kan overføringsrett være avtalt, men det er ikke vanlig. Etter husleieloven kan imidlertid leieretten overtas av ektefelle eller nære slektninger hvis leieren dør. Det samme gjelder dersom leieren blir separert eller skilt, her har ektefellen rett til å overta leieretten. Tilsvarende gjelder personer som leieren hadde felles husstand med. Ved leie av lokale er det oftere avtalt overføringsrett. Men også når det ikke er avtalt, har leieren rett til å overføre leieretten når han samtidig overdrar den virksomhet som han driver i det leide lokalet. Rett nok skal overføringen godkjennes av utleieren, men det kreves en saklig grunn for å nekte. I realiteten dreier det seg derfor om en overføringsrett.

Fremleie innebærer at leieren midlertidig overdrar leieretten til en annen. Det regnes ikke som fremleie at man lar andre bo sammen med seg i boligen. Slikt opptak av andre i husstanden er som hovedregel tillatt med utleiers godkjenning. Siden godkjenning bare kan nektes med saklig grunn, er det i realiteten en rett til å utvide husstanden. Og hvis det er ektefelle eller nære slektninger man tar inn i husstanden, kreves det heller ingen godkjenning. Gjelder det fremleie av enkelte rom i leiligheten, er også utgangspunktet at dette er tillatt med mindre utleier har saklig grunn til å nekte. Ellers tillater husleieloven fremleie i en del spesielle situasjoner.

Det ligger i navnet at en tidsbestemt avtale opphører når den forhåndsbestemte tid er ute og leieren plikter da å flytte uten noen form for oppsigelse eller varsel. Men det hender at leieren bare fortsetter å bruke boligen eller lokalet når tiden er utløpt, og i et slikt tilfelle kan ikke utleieren forholde seg passiv. Utleieren må i så fall innen tre måneder gi leieren et flyttevarsel – en oppfordring til å fraflytte. Gjør han ikke det, følger det av § 9-2 siste ledd at avtalen går over til å bli tidsubestemt, det vil si at utleieren må sende en oppsigelse om han vil ha husrommet frigjort. For en slik oppsigelse gjelder de vanlige regler om formkrav og oppsigelsesvern, jf. avsnittet om tidsubestemte leieavtaler nedenfor.

Flytter ikke leieren frivillig når tiden er ute, kan utleieren kreve fravikelse (utkastelse) ved namsfogdens hjelp. I de fleste leieavtaler er det inntatt en klausul om at leieren vedtar fravikelse uten søksmål og dom og da kan namsfogden beslutte å gjennomføre fravikelsen uten at utleier behøver å skaffe seg noe tvangsgrunnlag.

En tidsubestemt leieavtale kan begge parter si opp og for leiers oppsigelse gjelder det ingen spesielle regler. Det kreves ikke at oppsigelsen skal være skriftlig, og oppsigelsen binder utleieren når den er kommet frem til ham. Når oppsigelsen er gitt, er leieren pliktig til å betale leien ut oppsigelsestiden og til å tilbakelevere husrommet i samme stand som det hadde da han overtok, med unntak av normal slitasje som ikke hører til leiers vedlikeholdsplikt. Hvor lang oppsigelsestiden er, avhenger av hva som er avtalt. Er ikke noe avtalt om dette, følger det av husleieloven § 9-6 at oppsigelsestiden er tre måneder pluss tiden frem til neste månedsskifte.

For utleiers oppsigelse er det strengere krav. En utleier kan ikke si opp leieren uten videre. For det første må utleieren ha en saklig grunn for å si opp. Dernest må oppsigelsen være skriftlig og fylle bestemte formkrav, blant annet skal den opplyse om at leieren har rett til å protestere. Oppfylles ikke disse kravene, er oppsigelsen ikke gyldig. Bruker leieren sin rett til å protestere, kan utleieren bringe konflikten inn for retten som skal overprøve oppsigelsen. Den skal settes til side hvis den ikke er saklig begrunnet eller hvis den – etter en interesseavveining – vil virke urimelig overfor leieren.

Uavhengig av om leieavtalen er tidsubestemt eller tidsbestemt, kan den heves dersom den andre parten gjør seg skyldig i et vesentlig kontraktsbrudd (mislighold). Hevingsretten er særlig viktig for en utleier i en tidsubestemt kontrakt der leieren har oppsigelsesvern – for dette vernet gjelder ikke hvis leieren har gjort seg skyldig i et vesentlig mislighold. Og for begge parter er hevingsretten viktig i tidsbestemte kontrakter der man ellers ikke kan si opp. Foreligger det et vesentlig mislighold kan avtalen likevel bringes til opphør slik at leieren må fraflytte samtidig som hans betalingsplikt oppheves.

Vilkårene for leiers hevingsrett er ikke detaljregulert i husleieloven, men det følger av § 2-12 at leieren kan heve hvis det foreligger et vesentlig mislighold ved leieforholdets start. Det kan for eksempel være at leiligheten ikke er ferdigbygget slik at den ikke kan tas i bruk, eller at et lokale som er utleid til restaurantdrift, ikke er godkjent for slik bruk. Videre følger det av § 5-7 at leier har hevingsrett hvis utleier misligholder sine plikter mens leieforholdet løper, for eksempel at han ikke utbedrer en skade som ligger innenfor hans vedlikeholdsplikt. I alle tilfeller ligger det i begrepet «vesentlig mislighold» at det må være et klart og betydelig avvik fra det leieren kan forvente – en bagatellmessig forsømmelse gir aldri hevingsrett.