I et eierseksjonssameie er det en del utgifter som er felleskostnader, og som må betales av alle seksjonseierne (se eierseksjonsloven § 29). Eksempler på felleskostnader er utgifter til å forsikre eiendommen (bygningsforsikring), utgifter til å vedlikeholde bygningen utvendig, utgifter til å vedlikeholde fellesarealene innvendig, utgifter som henger sammen med bruken av innvendige og utvendige fellesarealer (for eksempel oppvarming, belysning, gressklipping, snøbrøyting og vaktmestertjenester), utgifter til forretningsførsel, godtgjørelse til styret, kommunale avgifter og eiendomsskatt (dersom skatten er utlignet på eiendommen under ett). I motsetning til i borettslag, der det ofte er fellesfinansiering av byggekostnadene, er byggekostnader særkostnader i et seksjonssameie og inngår dermed ikke i felleskostnadene.
Felleskostnader skal i utgangspunktet fordeles etter sameiebrøken. Denne hovedregelen kan normalt ikke fravikes. Men dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det likevel fastsettes en annen fordeling enn dette i vedtektene. Kravet om at de berørte må være enige, innebærer i praksis at fordelingsnøkkelen ikke kan endres.
Det finnes også to andre unntak fra hovedregelen om at felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken: Hvis noen felleskostnader ikke kan komme enkelte seksjonseiere til nytte, kan det i særlige tilfeller kreves at disse felleskostnadene fordeles mellom de som faktisk har nytten. Eksempel på dette kan være installasjon av heis i et tilfelle der bare én av to blokker skal ha heis. Nytteregelen er særlig aktuell når det er tale om nye tiltak, men den kan også brukes på andre kostnader. Og hvis særlige grunner gjør det rimelig, kan det kreves at forbruksavhengige kostnader fordeles etter forbruk. Eksempel på dette er felles levering av varmtvann til oppvarming med mer.
Både nytteregelen og forbruksregelen er ment å være snevre unntaksregler, og det er ikke tilstrekkelig at en annen fordelingsnøkkel fremstår som mer rettferdig (noe det forøvrig sjelden vil være enighet om). I en sak som ble avgjort i Høyesterett i 2013 (Rt. 2013 s. 1508) hadde fire av sju blokker heis. De «heisløse» ville at kostnadene til reparasjon og rehabilitering av heisene skulle utlignes på de som bodde i disse fire blokkene. De fikk ikke medhold. Flertallet i Høyesterett mente at det var avgjørende at heisutgifter i alle år hadde vært fordelt som andre felleskostnader. Men er det tale om nye tiltak, som for eksempel å installere heis i bare den ene av et eierseksjonssameies to bygninger, kan antakelig de som bor i bygningen uten heis slippe å betale for installasjons- og vedlikeholdskostnadene for heisen. De vil ikke ha noen nytte av heisen.
Utad er seksjonseierne ansvarlige for sameiets felles ansvar og forpliktelser i henhold til sameiebrøken (pro rata-ansvar) (eierseksjonsloven § 30), og en kreditor kan derfor kreve at hver seksjonseierne betaler sin andel av et krav han har mot alle seksjonseierne. Men han kan ikke kreve at en seksjonseier betaler hele kravet, slik regelen er når flere har solidaransvar. For å gjøre det lettere for styre/forretningsfører å betale på alles vegne, er det en regel i eierseksjonsloven § 31 om legalpant for plikten til å betale felleskostnader. Det innebærer at kravet på dekning av felleskostnader er sikret med en panterett i seksjonen, og siden denne panteretten følger direkte av loven, kalles den gjerne legalpanterett eller lovpant. Det er bare styret (eller seksjonseier som har dekket mer enn han plikter) som kan bruke legalpanteretten, sameiets kreditorer kan ikke gjøre bruk av den.
Kommentarer (1)
skrev Lars Mæhlum
Kommentarer til artikkelen blir synlig for alle. Ikke skriv inn sensitive opplysninger, for eksempel helseopplysninger. Fagansvarlig eller redaktør svarer når de kan. Det kan ta tid før du får svar.
Du må være logget inn for å kommentere.